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物業起底

2016-04-04 15:29:05

物業起底

是否「凶宅」?

「凶宅」的定義亦不一,在法律上亦無定義,一般而言,單位內若曾發生非自然死亡事件,都會被視為「凶宅」,現時市場上未有一個關於「凶宅」的官方可靠的資料庫供買家查詢,但買家可主動向自己的地產代理查詢,而代理亦有責任要盡力提供相關資料,代理一般除了在網上搜尋外,亦會向業主查詢,甚至向管理員查問等等。

另外,銀行對懷疑「凶宅」都會作出較低的估價,甚至不提供網上估價。如買家決定入市前,向銀行查詢估價,亦有助減低買入凶宅的機會。

有否潛建物?

「建築物條例」第14條訂明所有建築工程(即你的入則申請)若沒有獲得建築事務監督的批准,而工程又不包括在條例第41條中列明既豁免範圍,就已經屬於違規。例如加建簷篷。

有關違例建築物的命令或會在土地註冊處登記冊內,並會在命令獲遵從後予以撤銷,因此,你可查閱由土地註冊處保存的記錄得知。

土地紀錄的「物業涉及的轇轕」欄載有法庭指令的資料。若該欄載有法庭命令的話,可查閱該指令的內容。

如買方願意連同潛建部份購入有關物業,賣方應在合約上清楚註明有關事宜及釐清責任,包括那一負責任清拆和還原的費用,或其他法律責任等。

留心物業用途

如果物業曾經用作非法用途使用,如色情場所、賭檔,或刑事犯法場地,買家應謹慎考慮購入這類型物業,因將來可能受到不必要麻煩。一般而言,物業的許可用途會在「入伙紙」及或大廈公契述明,地產代理有責任查清楚其所代理物業的許可用途,並向客戶作出適當建議。

買家應留意,同一幢大廈不同層數、不同單位,其用途限制都可能不同。如違反「入伙紙」上述明的許可用途,可能影響物業的業權,令轉售時增加麻煩,而政府部門亦可能發出卸令,甚至提出檢控。

了解清楚土地查冊

土地查冊可以幫助買家確認業主身份,了解物業的產權負擔,如按揭情況、物業是否註有拆卸或改動令,以及斜坡維修命令,或因欠下銀行、財務公司、管理公司或其他私人債務而被債權人循法律途徑追討或凍結其資產。

如在土地查冊上有拆卸或改動令,即表示物業可能附有僭建物,買家除要面對單位業權及安全等問題外,政府甚至可能對物業行使重收權或將物業封閉等。

地產代理需要在買家簽署買賣協議(包括臨時買賣合約)或租約訂立之前,向買家於土地註冊處進行土地查冊,並向買方或租客提供該土地查冊結果的文本。

(更多詳細資料可參閱地產代理監管局發出的精明物業交易錦囊)

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