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東日日本物業:日圓匯率低水 投資物業大好時機

2017-11-03 11:32:21

近年不少投資者都將目光放到海外,樓價低水的日本物業相當受到注目,到底日本樓有可吸引之處?就等專營日本樓的東日日本物業位您拆解。

 

東日日本物業顧問集團銷售經理麥靜雯表示,「2020年就是東京奧運,屆時旅客、酒店需求定必急增,為日本帶來大量外匯及創造就業機會。而近年日圓匯率亦持續低位,對海外買家來說即是8折買樓。即使匯率回升至7.5算,淨賺匯率亦很可觀。加上日本政府已解禁民宿法,房東除了可放長租外,提供民宿服務,方便日後蜂擁而至的旅客。」

東日日本物業顧問集團銷售經理麥靜雯

麥靜雯稱,「東京以港區、千代田區及中央區為3大核心,大約300萬港元便可購入一個200至250呎單位,而回報率大約3.5至4%。如果偏好東京區以外的地方,可參考《Ben Sir睇樓團》內一個位於大阪心齋橋的單位,實用面積524呎連350呎特大露台,也僅售港幣約130萬元,穩陣保值之餘,更鄰近觀光景點,長期出租或轉營民宿同樣回報可觀。再者,日本國會亦通過賭場合法化及JR東海的磁浮式中央新幹線亦正式動工,在種種利好因素包圍下,以現時低水投資日本樓,絕對是大好時機。」

買樓都會考慮按揭問題,麥靜雯提醒買家,「一般日本銀行不能為未有日本居留許可證的外國人提供樓宇按揭服務,客人可以透過有信譽的中介公司,提交入息證明、稅單、信貿紀錄等,可申請50%至70%的按揭金額。不過要留意一點是,外國人的按揭貸款年期上期為15年,假設買入250萬港元的物業,供15年,每月供款約8,300港元。」

除了樓價外,買日本樓還有其他交易費用,於日本置業的律師費、經紀佣金等交易開支等,另外需每年繳交地方稅,以一個約200呎的開放式單位計算,每年地方稅約4000港元。印花稅方面則視乎樓價,假設樓價為501萬至1,000萬日圓,印花稅為1萬日圓(大約693港元)。如果把單位放租,每年需繳交租金收入稅。如果每年的租金收入為195萬日圓以下,稅率為5%。而日本於賣樓時,需付資產增值稅。若買入的物業於5年內出售,需付扣減支出後的30%利潤;如果5年後才出售,則繳付扣減支出後的15%利潤。

買樓要買地段,日本樓亦一樣,選址是一大學問,麥靜雯指出,「過往很多港人會選擇鐵路沿線,貪其交通方便之餘,單位亦容易出租。像東京的民生區如︰板橋區、練馬區、世田谷區,入場費相宜之餘,交通便利,可出租給區內的單身上班一族,收租可有5%回報。而另一個推介就是大阪天滿橋,這個傳統社區遇著節日慶典更有大型表演,深受旅客歡迎,自用或放租亦同樣適合!加上大阪是現時興建賭場呼聲最高的地方,升值潛力指日可待。」

買外國樓,售後服務相當重要,麥靜雯表示,「於日本置業,當然要找間有信譽的中介公司!一間好的中介公司,就像一支盲公竹,對不懂日語的海外買家來說,透過我們可以了解當中的買賣程序與合約內容,因為樓宇契約書是以日文為語言,簽約前本公司的同事會逐點跟客人翻譯講解,所以不用擔心。查核物業是否凶宅。我們亦會為客人安排親身到日本睇樓、管理租務及裝修也一併承包,務求一站式為客人作作最妥善安排,免去一切煩惱。」

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