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海外買樓知多少

2016-09-30 12:18:19

有人買海外樓,出於對外國生活的鍾情,但更多是看重海外回報及升值潛力,畢竟本地樓價高,拿本港一個500多呎單位的成本到外地買樓,住宅面積或多一倍以上。

但始終買海外樓有如隔山買牛,要確保回本甚至獲利,不得不了解各地的樓宇買賣及稅項事宜。新加坡、美國、加拿大及德國是近年本港投資者的焦點,以下是各地的買樓注意事項:

新加坡

.批租土地物業分為999年租約或99年租約。 .印花稅按物業價格計算,首18萬新加坡元收取1%;第二次18萬新加坡元收2%,其後每次18萬新加坡元收3%。海外買家另須付15%的買家印花稅。 .買賣所得的利潤,一般不視為課稅入息,除非業主以物業買賣為主要收入來源。租金收益一般要申報利得稅,視乎業主的納稅範圍。 .在一手市場,買家先付5%樓價作為預訂費用,及後在簽署銷售買賣合約時須另付15%,再按不同的物業落成階段繳付款項。 .若買家未能履行房屋預售協議,相等於樓價1%的訂金將會被沒收;若交易未能達成,相等於樓價4%的訂金將會被沒收。 .在二手市場中,首期為樓價的1%,須在發出房屋預售協議書後立即支付,及後在簽署銷售買賣合約時須另付4%。

Singapore Skyline

美國

.永久業權或租用業權,但主要以永久業權的形式持有。 .美國不徵收印花稅,但有些城市徵收超過100萬美元的豪宅物業稅。 .資本利得稅則按照聯邦稅率所訂的15%至23%收取,稅率取決於持有超過一年的物業所得的收益。國有資本收益稅的範圍可高達13%,但通常介乎1%至6%之間。 .租金盈利超過439,000美元的物業,聯邦稅率的浮動比例由10%至39.6%不等。在州級地區,浮動比例則為0%至10%。 .加州一手市場的首期款項一般為3%,最後繳付餘下的7%;紐約的訂金由10%至25%不等,但一般為15%(先繳付10%,再於項目落成時繳付餘下5%)。 .加州二手市場的首期款項為3%,紐約則為10%。 .如果透過融資購入物業,該合約通常有條款列明,如果買家不獲貸款保證,交易是可以終止的,所繳付的訂金亦會退還。

Chicago skyline

加拿大

.永久業權或批租土地物業,僅小部分物業可享永久業權。 .在加拿大買賣物業不收取印花稅,其他徵稅按不同省份的標準收取(卑詩省的銷售稅約0.4%;安大略省約0.7%)。 .資本增值稅約12.5%;租金收入稅約25%,視乎成本、折舊及維修而定。 .無論是一手或二手物業,非當地居民一般需付35%首期;若買家在期間取消買賣,首期款項將會被沒收。

Toronto Skyline

德國

.永久業權或租用業權,多以永久業權的形式持有,只有極少數例外。 .不同地區徵收的印花稅由3.5%至6.5%不等,柏林所徵收的印花稅則為6%。資本收益和所得稅率取決於買方的稅率。持有超過10年的投資物業,不會徵收稅項。 .海外買家須繳付40%至50%的首期。如果買二手物業,一旦合同中所協定的到期日已經生效,買方必須按購買價格付款。 .由於合同無法「取消」,因此融資或股權之分配必須於簽訂合約前安排妥當。除了付款時間表有所不同外,一手市場的情況亦大致相同。 .款項會按建築進度而分期付款,當買家接收了物業並確認一切妥當後,才會繳付所有餘額。

German Small Town from Above

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