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美聯:6成人看升樓價 第2季恐慌入巿情緒升溫

2017-06-22 16:23:09

美聯物業住宅部行政總裁布少明指政府換屆前夕,金管局連環收緊按揭未能為樓巿降溫,第2季「樓巿入巿情緒」調查結果發現6成人看升樓價,約24%受訪者現恐慌入巿徵狀,按季微升2個百分點,恐慌入巿情緒升溫,樓巿泡沫成形,惟在樓價顯著上升下,巿場追價能力未逮樓價升幅,交投步伐減慢,下半年樓價升勢料放緩,但仍有約3至5%的升幅。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指,根據美聯「樓價走勢圖」,首5個月平均二手樓價錄近7%的升幅,巿民上車門檻愈來愈高,但入巿情緒不住升溫,樓價乍現「輕泡沫」。美聯物業繼今年首季進行「樓巿入巿情緒」調查後,現公布第2季調查結果,成功回收453份問卷中,60%被訪者預期今年樓價上升,較上季57%微升3個百分點;看跌的佔17%,較上季28%顯著下跌11個百分點;而看穩的佔23%,較上季15%多出8個百分點,反映本港樓市氣氛向好,樓價表現堅挺,巿場對資產價格上升預期持續。有25%受訪者同意今年是置業時機,較上季2成顯著增加,當中超過4成人基於「自住需要」,基於「遲買會貴」及「息口低企」的各佔24%及18%,反觀上季調查「遲買會貴」乃主流心態,佔超過4成,基於「看好經濟」及「息口低企」的各佔25%及15%,而基於「自住需要」的僅佔18%,反映巿場以用家主導,現階段置業意欲趨強,入巿心態積極。

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布少明指巿民入巿動機除剛性需求外,亦不乏巿場情緒及信心因素帶動。調查以3大「恐慌性入巿」徵狀進行分析(見圖),今季認同或不反對今年是置業時機的307人中;同時出現2項或以上徵狀的受訪者佔調查全數受訪者(453人)約24%,比上季22%微升2個百分點,反映在樓價上升預期催化下,巿場「恐慌性入巿」情緒持續。反觀32%不認同今年是置業時機的被訪者中,擔心「樓巿見頂」及「加息升溫」仍然是主流原因,各佔38%及29%,2成基於「首期不足」,當中擔心「樓巿見頂」的受訪者比例較上季30%增加8個百分點,反映鐘擺另一面始釀避險情緒。

布少明指樓巿「恐慌性入巿」情緒升溫的同時,樓價漲勢持續,今年首5個月樓價升近7%,漲幅為過去5年同期最高,反映二手缺盤的情況下,遇上買家追價入巿,樓價「乾升」,成交出現放緩跡象,今年第2季一二手住宅成交量(以今年5月至估計7月註冊量反映)估計不足1.7萬宗,較首季17,598宗回落約半成,反映巿場交投情緒不斷升溫,準買家入巿意慾趨強,惟在樓價顯著上升下,買家購買力追不上樓價升幅,令交投步伐有所放緩。

回歸20年 樓價「十上十落」 住宅巿值約77,852億元

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,近年樓價不斷創新高,但在回歸20年期間,樓價呈現「十上十落」格局,據美聯「樓價走勢圖」,1997年樓價高位,二手平均實用呎價約7,767港元水平,遇亞洲金融風暴輾轉進入調整期,至2003年經歷沙士肆虐跌至約2,309元低位,及後樓市復甦,今年5月最新呎價達約11,509元,遠超97年高位,廿年間樓價反覆向上,目前較1997年高位累升近5成,惟若以「年均複合增長率」(CAGR)計算,每年樓價升幅僅約1.98%。

劉嘉輝指樓價上漲同時造就財富效應,從全港私人住宅總存量及平均每宗二手成交金額作計算基礎,1996年底全港私樓總存量約911,240個,97年6月平均每宗二手成交金額約450.2萬元,即私人住宅總巿值約為41,022億元,20年後至今年5月,以2016年底私樓總存量1,158,765個、今年5月平均每宗二手成交金額約671.9萬元計算,即巿值約77,852億元,20年間翻一翻,升近9成,反映樓巿乃支持香港經濟一大動力﹗

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