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專訪按揭Master黎家良 理財三招終生受用

2018-07-23 10:56:03

黎家良(Desmond),認可財務策劃師,銀行客戶經理出身,見盡本地股市樓市風浪,對資產增值有一套獨特睇法,著有「有升有息」一書,向普羅大眾推廣優質股票。現為銳高物業按揭專家,協助客人尋找適合的按揭計劃。

現時樓價高企,不少年青人都慨嘆無力上車,黎家良就建議「理財三招」;第一,優先考慮的是量入爲出,他指,「很多人現在看到廉航機票,住宿又便宜,哩數又容易儲,會經常想去旅行,你個人如果本身是大手大腳,就儲不到錢,這是無辦法幫忙的。」

第二,薪金不能太低,黎家良稱,「不怕得罪說,有些行業例如貿易,航運,傳媒,是長期薪金偏低,這份工可能做了十年,但人工也很難加,就要考慮一下轉行,或者自己經營一下小生意,因為收入太少,就算一元也不用也儲不到甚麼錢。」

第三,如果是單身的話,就要考慮一下尋找另一半,黎家良笑指,「兩個人儲錢一定快過一個人,不要覺得有個女朋友,食飯就經常要你俾錢,又要買花等等。其實兩夫婦現在多數一起上班有收入,所以如果你是單身,真的要想想尋找另一半。」

股票要買公用股

貿易戰下,股票市場波動,不過並非沒有投資機會,黎家良建議,此時可買入業務透明度高的公用股票,「我推薦港燈(02638),貿易戰打得如火如荼,但天氣熱,你也很難不開冷氣睡覺吧,政府會將街燈調暗嗎?電力的需求很穩定,大可安心持有,唯一問題只是股價較貴,但如果分段以平均成本法購入,就無問題。」

「另一隻可以安心買的,就是港鐵(00066),你返工要準時,一定要坐港鐵,遠比巴士穩陣。另外港鐵過去兩年沒怎麼賣過物業,也有過百億盈利,另外港鐵也有很多上蓋物業發展,地產收益相當可觀,是進可攻退可守。」

「最後一隻要介紹的是領展(00823),領展公屋停車場一加租,就有一班車主去抗議,而且全是Benz和寶馬等靚車,我是領展也不減租啦。領展和貿易戰關聯很少,大家揀股應該揀這些。」

揀海外樓要留意是否造到按揭

坊間不少人教路,有層樓就可以加按,黎家良就認為選擇投資工具要慎重,「過去遇過很多客人,層樓升值不少,息又平,覺得做一些高於2.15厘回報的投資應該不難,就很草率地加按物業。有位朋友買了一款直債,結果違約,就要打定輸數。如果由儲蓄戶口拿錢出來投資,輸了也是全輸,但如果是加按出來投資而輸, 你將來仍要繼續還按揭,又是否能承受得到?」

此外,近年香港樓價高企,不少人把目光轉到海外,黎家良就認為要小心按揭問題,「很多人把香港的物業加按,然後全額(full pay)買外國樓。但最重要的,是你的外國物業能在當地的銀行上到會,造到按揭,因為銀行的取態往往較為謹慎,一定會盡職審查,能造按揭意味該物業風險較低。所以就算當地息較貴,買家多多少少也要借點按揭。」

按揭FAQ

問:自僱人士可以申請按揭嗎?

黎:你是自僱人士,例如補習或揸的士,也是可以申請按揭的。第一個要保持的習慣,是所有收入都要存入銀行;第二是要供強積金,每年供一次,一定要有紀錄讓銀行看到;第三,就是報稅,香港的銀行很保障納稅人,你交稅銀行才信你,有些朋友就是不肯報稅,或年年都報自己生意蝕錢,這對銀行批按揭有很大影響。

問:一生人是否只可做一次九成按揭?

黎:HKMC(香港按揭證券有限公司)的要求很簡單,只要求你並無持有物業,是固定受薪人士,通過壓力測試要求,理論上你一生做多少次九成按揭也可以。

問:加息會否影響按揭成數?

黎:加息其實對按揭成數並無影響,根據金管局指引,只要是自用,以及你的收入主要來自香港,最高可借6成;非自用則可借5成。反而要考慮加息後但人工不變,壓力測試會較難通過,變相令借貸金額較小。

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