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香港按揭King Sir:買唐樓劏房難申請按揭

2016-04-20 13:58:05

銀行是否審批按揭,會先對申請人的入息、資產及信貸狀況作全面審查,繼而按照金管局要求進行壓力測試,即假設息口上調到某個水平時,按揭申請人是否仍有能力供款。

人稱King Sir的葉景強指出,金管局的各項措施,旨在保障銀行體系風險,要求按揭貸款人有一定入息和現金流,且能通過壓力測試,才容許銀行批出按揭。「當然,最好是你有能力不用按揭便能買樓,否則的話至少也要有足夠還款能力。如果你入息不穩,最好就不要買樓了。」

以首置人士為例,第一套物業每月供款不能超過申請人入息50%,在壓力測試後(假設加息3厘),每月供款則不能超過入息60%(即供款入息比率)。如果是首置業主,700萬以下物業按揭成數可達六成(如600萬或以下申請按揭保險可獲更高成數),第二套自用物業的按揭成數仍可承造六成,供款入息比率亦限於40%以內,壓力測試後供款入息比率限於50%內。

不過,他認為現時樓市成交低迷,正值首兩季銀行資金相對充裕,它們都積極爭取按揭生意,包括推出低息按揭計劃,盡量「爭單跑數」,在符合金管局要求的前提下,審批按揭申請時也會比較手鬆。

向代理查清物業是否凶宅或曾用作「架步」

他提醒,申請人除本身的經濟能力外,銀行還會審查物業狀況以評定風險,包括是否批出按揭,以及按揭成數和息口等。「以凶宅來說,銀行普遍不會承造按揭,買家有心理準備全數繳付。另一些所謂的釘契樓,例如有由屋宇處發出的維修令,視乎嚴重性,銀行有機會不承造按揭,但通常代理或律師在查冊時已能查核有沒有Building Order,從而踢契及要求賣家賠訂。送契樓未過五年期一般亦難獲得按揭,而大廈有維修令在身的樓宇,並非所有銀行願意提供按揭。」

King Sir特別提醒,有意投資唐樓或劏房人士,銀行一般視之為風險大的物業,承造意欲較低。「首先,舊唐樓樓齡動輒四五十年,尢其是,就算銀行肯造按揭,年期都不會長,成數也相對低。第二,如果一個單位劏成幾個細單位,姑勿論有沒有違章建築,亦即僭建,銀行都不大願意批出貸款。第三,如果物業現時出租作色情架步,一律免問。就算單位本身並非架步,但如果樓上樓下有的話,銀行都未必會批出貸款。」

他解釋,銀行在審批按揭申請時,會假設借款人一旦無力還款,銀行收回單位並強制拍賣,因此會考慮單位在市場的放售能力。「銀行擔心這些劏房或架步,一旦淪為銀主盤後市場沒太多人願意承接,變相令風險大增。最理想是自己實地考察做足功課,多走幾層樓,當然還要向地產代理查詢清楚物業是否凶宅或有沒有其他特殊用途等,代理有責任向買家交代清楚。」

2047大限 估計銀行照批30年按揭

香港大多數物業地契年期至2046年6月底,明年便是2017年,即銀行很快便要決定是否批出年期30年的按揭申請。King Sir估計銀行將繼續承造按揭,畢竟香港業權制度成熟,估計政府會以現有計算方式徵收補地價或以地租繼續出租土地予業權人解決問題。「只要有一兩間大行肯做,其他銀行也會跟隨。」他說。

空殼公司買賣物業利弊

以空殼公司持有物業有兩種情況。第一是先開設空殻公司,然後以公司名義買樓。他坦言,這種情況在3D稅實施後,香港人很少採用,特別是細價樓。「第一,不計算開設公司的費用及每年開支,以公司名義買樓便要繳付 15%買家印花稅(BSD)。第二,另一個限制是按揭成數,如果用空殻公司買樓,一律只可借五成,跟豪宅按揭成數一樣。」

另一種情況是,欲購入物業本身已是由空殼公司持有,那舊業主只須以股權轉讓方式出售予新業主,買家只須繳付印花稅(HK$5另加轉讓證券價值的0.2%),便可合法規避BSD,是其一大好處。但要注意,買家須先向賣家繳付交易全額,待股權正式轉讓後才可向銀行申請按揭,因此手頭資金要十分充裕。另外一提,買家還做足Due Diligence,即要查清楚持有物業的公司有沒有欠債,不然的話有機會「中伏」。 香港按揭董事總經理葉景強(King Sir)

香港按揭董事總經理葉景強(King Sir)

 

撰文:Jimmy Chow

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