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經絡劉圓圓:揀H按 每月慳息最多

2016-04-22 14:11:33

經絡劉圓圓:揀H按 每月慳息最多

近年樓價飛升,年青人置業成為社會問題,儲足首期固然重要,識選擇按揭亦是重要一環,一個合適的按揭計劃,除可減輕每月的供樓負擔,就算日後加息亦可安枕無憂。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓接受本網專訪時表示,現時市場上使用H按的人士佔新造按揭市場差不多八成,而一些定息計劃,更可令買家於供樓首一兩年更能掌握供款預算。

為何現時H按使用率佔新造按揭市場差不多八成,P按計劃使用比例只佔約14%。劉圓圓指出:「由於以實際按息計算,H按揭產品最實惠,每月慳息最多,而且亦受P按鎖定按息上限,因此H按計劃仍是市場主流。」

但相對於在2011-2012年,H按產品市佔率已從幾乎達九成,現時似乎亦有下降的跡象降至現時約八成,她解釋:「這是因為部分新造按揭客戶已開始選用H按及P按以外產品,包括定息和存款掛鉤按揭計劃,而這些產品的市佔率在近月已上升至約8.4%,創10年高位。」

對於定息按揭有何優勢,她稱,市場預期美國將於年底加息,加上香港銀行同業拆借利率(HIBOR)曾一度抽升,突顯其波動性較大的特徵,本港一些銀行亦因而推出了定息計劃,希望可吸引於供樓頭一兩年買樓人士更能掌握供款預算。

同時,按揭市場競爭激烈,年初銀行資金充裕,銀行都希望多做按揭生意,有銀行更首次推出首年定息低見1.8厘的產品,比現時H按及P按的實際按息(1.9-2.2厘)還低,乘勢搶佔按揭市場。

這類型定息計劃,買樓人士首年按息特低,其後實際按息參考H按計算方法,兼享P按鎖息保障,集定息、H按和P按的優點於一身,甚具吸引力。「大家都預期息口將會上升,在這情況下,如果按揭計劃能夠鎖定短期供款開支,入市信心就更大。」她說。

現時,銀行提供的多是一至兩年定息計劃,在供款頭一兩年,供款人可謂有賺無蝕。不過,劉圓圓指出,銀行未必願意以同樣低息,推出年期更長的定息按揭產品。

「當然,作為業主都希望定息期可以長一些,例如五年、七年甚至十年,銀行當然可以承造,但定息期的息率肯定比H按及P按的實際按息要高,例如實際按息2厘,定息3厘或以上,銀行要收取這個溢價,才能對沖長遠息口上升風險。」

如果年期較長的定息按息達3厘或以上,惟其他浮息按揭實際按息只有2厘,明顯前者的競爭力銳減,市場空間有限,她相信銀行推出的意欲不大。

怎樣揀選合適按揭計劃?

她坦言,H按及P按之間的選擇,主要在於哪個更慳息,前者實際按息低見1.9厘,後者也不過是2.1厘左右,分別不大。再加上H按計劃大多有封頂保障,H按仍然是首選。至於新推出的定息產品,就更適合那些希望於供款頭一兩間,有絕對穩定的供款預算,相信短期將有更多人選擇。

預先批核按揭 避免買樓後失預算

在批核方面,銀行都會跟足金管局要求,對所有申請人做足壓力測試,假設按揭申請人現時入息,一旦實際按息上升至5厘,供款人還有沒有能力繼續供樓。供款人要通過壓力測試後才獲批款。

「現時正處於所謂的轉角市,經濟前景不太明朗,有意於短期內買樓但仍未做決定的置業人士,可考慮申請預先批核。即先把物業資料、申請成數、個人入息和財務狀況等提供銀行做預先審批,獲批核後一般可在1-2個月內,以預批的息口和按揭金額取得所需貸款。」

她特別一提,申請預先批核能令置業人士有更好預算。在金管局的樓按措施下,有些細節買樓人士未必會注意到,有機會出現「借唔足」的情況。

舉例說,700萬至1000萬以下之物業按揭成數最高是6成,但按揭額上限是500萬。假設你買一個900萬物業,希望借足6成,但沒注意按揭額上限是500萬,後來才發現要多付40萬首期,難免失了預算。「申請預先批核,就可以避免這個情況。」她說。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓

劉圓圓

 

撰文:Jimmy Chow

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