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中原王美鳳:預留足夠供款 免做負資產

2016-04-21 13:57:51

中原王美鳳:預留足夠供款 免做負資產

本港樓價連續數月下調,可謂正式確認轉勢,在跌市中入市,是否會出現銀行估價不足或增加變成負資產的風險,中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳接受本網專訪時一一為大家解答:

問:跌市時,銀行經常會出現估價不足嗎?

:銀行處理按揭申請時,一般會找估價行替物業評估價值,如買家已簽妥合約,實質上只需衡量有關價值是否達致成交價,即所謂「估足價」。樓價下跌不等於會構成估價不足,估價不足一般出現在樓價急升或急跌的環境,又或當市場風險增加,銀行放貸信心減弱的情況下;目前銀行對新造樓按取態積極,估價不足現象沒有增加。

問:怎樣可減少銀行估價不足的機會?

:物業估價基本上以成交價作為基礎,當樓價下跌,便會反映在物業估價上。比較法是較常採用的物業估價方法,主要是以區內較接近估價日期之相類單位成交價作為比較,所以買家可選擇購入成交較活躍的指標性大型屋苑,因該類物業估價較易貼近市場走勢。

問:樓價下跌申請按揭,銀行會否減少批出的按揭成數呢?

答:至於按揭成數,倘若沒有出現估價不足,按揭成數不會受到影響。由於現行按揭措施未有鬆綁,故根據樓價、物業類別或買樓用途等,可申請之按揭成數有所不同,目前一般可造按揭成數高達5至6成,而根據金管局統計數字,現時銀行批出的住宅按揭平均約5成。

總結:樓價下跌 物業不一定會估價不足

問:本港跌市不足半年,現時市場上有多少負資產?

答:樓價持續向下調整,負資產無可避免開始浮現,根據金管局統計數字,去年第四季錄得95宗負資產住宅按揭貸款,是自2014年第三季以來再次錄得負資產個案。

問:負資產的出現,對現時樓市有影響嗎?

答:目前負資產僅現零星個案,佔市場不足0.05%,雖然未來趨勢向上,但相信市場佔比仍處於低水平。負資產雖然影響樓市氣氛及換樓需求,但只要拖欠比率沒有惡化,本身並不會構成重大問題。業主只要能持續按時供款,銀行不會無故「call loan」(要求借款人提早還款)。

問:怎樣可被免做負資產?

答:由於按揭措施之推行,近年入市的買家均需要通過壓力測試,對於手持多個按揭物業的買家,入息要求亦一再提高,故此現時 業主一般都有很高的供款能力,應對負資產的防守力亦較高。然而,樓市仍在向下調整,加上經濟出現疲態,未來息率將回升,供樓人士宜為自己建立安全網,預留較充足的現金流及備用資金。

供樓人士可為自己預留約一年按揭供款額作儲備,因為提防斷供至為重要,萬一發生突發性財政問題或經濟逆轉,亦有較充裕時間調配資金。此外,在籌劃置業預算時,盡量避免高槓桿借貸,總債務佔入息比率以不高於35%較為理想。

總結:預留足夠供款 免做負資產

問:現時銀行按揭生意競爭激烈嗎?

答:樓市淡靜局面已持續逾半年,物業交投稀少連帶按揭貸款量亦顯著減少。根據金管局2月份統計數字,新申請住宅按揭宗數是98年8月後以來新低,新取用之按揭宗數僅3,384宗,已是連續3個月不足4,000宗水平,屬近年罕見。年頭一般是爭取樓按客戶的重要時刻,今年卻遇上僧多粥少的局面,造就按揭競爭更為激烈。

問:可介紹現時市場上最新的按揭計劃嗎?

答:最近,一二手市況稍有回暖跡象,新盤湧現、二手成交漸增,推動銀行把握時機爭取按揭生意。在這情況下,3月份有銀行公佈推出全新樓按優惠,首年定息1.8%,其後全期低至H+1.6%,除了首年特低息外,H按息降至H+1.6%水平亦成市場焦點。為免流失按揭客戶,便相繼有銀行將H按息調整為低至H+1.6%。

問:美國今年會否加息,香港按息走勢會如何?

答:美國受環球經濟增長放慢及前景不明朗因素影響,加息步伐將較預期放慢,估計本港最快第4季才會有機會加息,今年按揭息率主要仍徘徊在約2厘低水平。

總結:首年定息1.8% 全城最筍

中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳

中原王美鳳

 

撰文:Jimmy Chow

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