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上車5大基本步驟

2016-03-21 11:23:15

上車5大基本步驟

Step 1:了解基本資料 制定預算 置業乃人生重大投資之一,在決定入市前,清楚自己可付多少首期、每月供款能力及通過壓力測試的所需收入、認識不同銀行的按揭計劃及相關息口、翻查信貸紀錄等,以方便搜尋符合自己供樓負擔的樓盤範圍,令揀樓過程更有效率。

上述大部分資料也可透過網上直接找到答案或查詢相關機構。若已有心儀的地區或樓盤,可嘗試多到地產舖逛逛,認識附近地產經紀,從中得到專業意見、經驗之談及單位詳細的資料以供參考。

Step 2:定立搵樓目標 首次要定下目標樓盤,大家可按能力和風險承擔能力去定義,而筆者的投資法則是,單位需低於市價20%,且有4厘以上的租金回報。這些盤當然不易找,但達到這兩點就十分穩陣,就算樓價跌少少都不會輸入肉,可靠收租作緩衝,當捱過跌市,假設單位回升10%,加起來已是30%。

Houses concept

Step 3:選擇合適地區 很多投資者也會看重地區發展潛力,例如新界西未來有港珠澳大橋、啟德有大型發展等。不過穩健投資其實也可有不同的考慮,筆者則認為揀樓不一定要把未來因素放在第一位,反而着重現時區內環境配套所帶來的租金回報亦可,一些發展較成熟的區份就是筆者的心頭好。她指:「我較喜歡黃大仙區,因為交通方便,而且公屋居屋分支家庭多,租務市場的需求較穩定,變相較安全。而且區內又有現祟山、鑽嶺等新盤,一個舊區正在逐步發展,新盤現時呎價兩萬元,而旁邊的二手盤只是8000蚊一呎,故相信仍有上升空間。」

Step 4:利用代理尋找低於市價兩成的盤源 對於一個無經驗的上車客,這要求仿似「太過艱難」,甚至令人難以唔知點開口。所以筆者覺得首先是要調節自我心態,因為不論是上車客或是代理都是想成功購入單位,代理幫你購入單位他才有佣金,故不須覺得自己帶給他人麻煩;其次就是要態度誠懇、坦白,甚至可表明自己是投資者,清楚交代入市要求及預算,讓代理知道你是「實客」,便會努力照足要求促成交易。普遍代理也不願意多花時間在人一些無稜兩可、「唔知想點」的客人身上。當然,亦會有代理認為尋找低市價兩成的盤源是「玩野」,但若代理沒有回音,亦可找另一家再試。全港那麼多代理,總有一個做到你的要求。

Step 5:查找回報及市值 以目前議價空價較大的情況,搵樓應先聚焦租金回報。可先查出屋苑最近3個月的成租金額,若計出租金回報已有4厘,即屬筍盤。

此外,亦應查清屋苑現時供應如何、一般放租需時多久,亦可於放工時間親身前往視察,了解居民質素及環境。

至於單位市值方面,可參考最近3個月的成交價,若屋苑成交少,則可參考附近同類型單位的成交價,另外再找3至5間銀行作估價,從中得出平均金額。

作者︰樓市小將 Lucy Jiang

樓市小將 Lucy Jiang

作者簡介 樓市小將 Lucy Jiang – 80後物業投資教練、企業家。自2012年起開始物業投資之路,短短3 年已於香港、內地及海外投資了12 處物業,並創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司Pepper & Salt Concept。Lucy 現時在香港、馬來西亞以及泰國教學,啟發普通人通過物業投資發掘屬於自己的無限潛能,追求自由人生。

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