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【即是填海吧?】黃遠輝: 若不增土地供應 調整公私營房屋比例是零和遊戲

2018-08-23 18:13:35

土地供應專責小組主席黃遠輝於其網誌、以《土地為誰增闢?》為題發表文章,指土地供應專責小組期望透過廣泛及多元的公眾參與活動,以全面宏觀的角度,與社會共同解決土地供應短缺的問題。在最少1,200公頃的短缺估算裏面,房屋用地大約欠缺230公頃,各類型的經濟用地欠缺250公頃,其餘的720公頃就是各項交通基建及社區配套設施所需用地。

不過,當他和其他小組成員在18區的巡迴展覽直接聆聽當區居民的心聲時,話題自然便離不開切身的房屋問題。張先生一直輪候公屋多年,盼望盡快獲得編配,建議增加公營房屋比例。黃女士為兒子的婚姻大事張羅,認為先得解決住屋問題才能結婚:「今天樓價實在難以結婚啊!」

《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》(《香港2030+》)按照《長遠房屋策略》2015周年進度報告及統計處提供直至2046年的家庭住戶增長推算,估計未來30年需提供100萬個房屋單位,才能滿足需求,並且按照長遠房屋策略委員會所訂的6:4公私營比例計算。近日公屋平均輪候時間一再延長,增加公營房屋比例的呼聲越來越高。

公私營房屋的比例及分配問題,已超出任期只有18個月的專責小組的職權範圍。然而,公眾參與活動期間,這方面的意見的確不少。除了專責小組外,我同時亦在房委會工作,過去亦曾在城規會工作超過10年,對於這一議題,我希望分享一下我的個人看法。

他認為在今天土地短缺的情況下,若不增加土地供應,調整公私營房屋比例只會淪為零和遊戲,撥多一塊地興建公營房屋照顧基層人士需要,就會少一塊地興建私營房屋供中產家庭選擇,長遠而言並不理想。事實上,要有麵包,必須先有麵粉。增加土地供應,我們才能提供足夠土地興建公私營房屋,滿足不同市民的住屋需要,並為調整公私營房屋比例的討論提供穩固基礎,減少政策改動對個別階層及群體的影響。

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此外,社會上有人質疑,明明是6:4公私營比例,爲何預留興建私人住宅的土地,遠比公營房屋的多?首先,6:4公私營比例是以房屋單位數目而非土地面積計算。按照過去房屋發展的規劃經驗,公營房屋地積比率一般較高,加上單位面積平均較小,能在相同面積的土地上興建更多單位,這是因為地塊一般靠近交通基建,因此能容納較多人口。

相反,如果位置比較偏遠,交通基建及其他配套設施不足容納更多人口,地積比率自然較低,比較適合興建密度較低的私人住宅。《香港2030+》在估算未來30年的房屋需求時,假設將來所有公營房屋單位需求以較高地積比率去規劃土地,私營房屋則考慮到需要提供多元的房屋類型(包括不同面積的單位和發展密度)以滿足不同市民的住屋需要及願景,因此對不同私營房屋類別採納了不同的假設比例、平均單位面積和地積比率的綜合考慮。按照這個原則作出估算,預留興建公營房屋的土地,自然便較私人住宅的少。

也有一些意見認爲,填海增闢的土地,必須興建公營房屋。然而,在五個維港以外的填海點,很多因爲地理或周遭環境的限制,並不適合興建住宅單位,遑論公營房屋了。不過,填海所得的土地,透過詳細及專業的城市規劃,將可重置市區裏的設施,從而釋放原來的市區土地,作爲其他包括房屋的發展用途。

完善的城市規劃必須就土地分配及城鄉佈局達至社會的最佳利益,充足的土地供應,則可提供規劃彈性及想像空間。無論長遠是否增加公營房屋比例,沒有土地供應,便沒法縮短公屋的平均輪候時間。至於有人質疑填海只為建豪宅,我希望提供以下數據供大家參考:現時正在施工的東涌東擴展區透過填海開拓約130公頃土地,可容納約40,800個房屋單位,當中的公私營房屋比例為63:37,這比例已高於《長遠房屋策略》下訂立的6:4公私營比例。

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