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美加息機會微 樓價15%升幅可期

2012-12-31 00:00:00

G: GoHome.com.hk
L: 世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁李峻銘

G: 雙辣招SSD及BSD的影響會有幾長遠?成交量會如何?
L: 市場只有用家,長線投資者,長遠而言對成交量有深遠影響,SSD加強版進一步令業主惜售,盤源收窄,BSD令外地客減少,今年成交量受影響最大,預計下年將會淡化,豪宅買家顧及資金安全的考慮仍會流出國外,而香港則會由首選地區,變成其中一區,部份資金會流至星加坡、美加、澳洲等。相信成交量會比2012年下跌50%,而中小型住宅則以用家作主導,尤其是有嬰兒在港出生後,有實質需要仍會購入自用,成交量下跌30%。

G: 2013年整體樓市走勢有什麼看法?外圍因素會否有所轉變?
L: 預計於2013年,市場的樂觀因素依然存在,當中首推必定是低息環境。美國經濟復甦的步伐仍然緩慢,樓價雖然似乎已經能在低位找到支持,下滑的風險頗低,但要強力反彈也機會很微,在樓價橫行的情況下,美國的消費能力依然沒辦法大幅改善,通貨膨脹的壓力一日「未有」,加息的時機也未至。低息環境似乎還會維持一段相當長的日子。

另外一個樂觀因素,就是供應短缺。雖然政府在2012年積極賣地,不過發展商動工的數目在2012年只有1.3萬伙,與政府每年2萬伙的目標相距甚遠。有報章報導,在賣地條款中,通常都有5至8年的發展時限,以2010年起計,近3年共售出52幅地,本可提供2.19萬伙住宅,但僅6個項目獲批施工紙,故只能提供3,673伙,其他83%(約1.82萬伙),仍在「晒太陽」,落成日期仍然遙遙無期,政府要達到每年2萬伙私樓的目標,非2015-2016年不可。還有一點,就是租金上升動力。

筆者估計在2013年,中小型住宅的租金仍然會繼續上揚,2012年最低工資實施後,已成功令中下階層有了最低的工資保障,由於水漲船高,這亦同時令一般打工仔獲得加薪,尤其是服務性行業。再者,在自由行的帶動下,失業率非常低,筆者發覺差不多每間食肆、零售店都在招聘員工,工資在僧多粥少的情況下,實是有升難跌,樓價在租金支時下,自然難以大幅下調。

那邊廂,筆者亦觀察到一些風險因素,利息回升是首項關鍵因素,而過去幾年樓價的不斷攀升與超低息有莫大關係。一旦利息回升,將會引發樓市大幅向下的機會。港元利息與美息掛勾,美國聯儲局一向指出低息環境會持續一段長時間,最初估計至2014年,後來又再修訂至2015年,最新的就連時間性也沒有再提,只列出條件,只要通賬維持在2.5%以下,以及失業率保持於6.5%以上,低息仍會維持。不少經濟分析師認為低息環境有可能會伸延超過2015年,當然亦有評論認為最快2013年底就會有機會加息,加息的時間表現在變得沒有那麼明確了。隨著美國樓市回穩,經濟復甦,加息的時間,大家不可掉以輕心,要密切留意美國及外圍經濟的變化,而且香港以往經歷樓市大幅調整,都和外圍經濟因素變化,有著密切的關係。

另一個要注意的風險因素,是政府的干預措施。自梁振英新政府上場後,政治上處處受制,為了挽回低企的民望,梁振英會毫不留手地整頓樓市,早前的梁十招、港人港地,加強SSD及BSD等措施,可謂一浪接一浪,令人相信只要樓價一旦又急升,政府的有形之手又會出動,全力打擊樓價,租金管制、資產增值稅,空置稅等,這些會否陸續登場,也成為樓市的重要風險

此外,第三項風險是供應的增加,隨著政府加快賣地以及加快批出售樓紙,2013年可供出售的樓花可達2至3萬個單位。一旦利息回升或外圍經濟政治發生重大事件,要消化這個數目的單位,也非減價速銷不可。

綜合樂觀與風險的因素,筆者傾向預計美國經濟復甦的步伐,不會太樂觀,日本在90年代,自樓市及經濟下滑,有關利出貨幣寛鬆的政策出抬也超過20年,但仍未能取得太大效益。故筆者對於美國以同樣的方式處理現時的經濟困局,能否在短時間內取得有效的成績,實在存疑。故此,美國能夠在2015年前加息的機會極微,所以筆者對2013年的樓市仍然傾向樂觀,而樓價仍會有15%的升幅。

G: 對於現時的代理業前景,你有什麼看法?
L: 在成交量下跌30%-50%之背景下,無論大、中、小型代理將會進入淘汰期,有20%-30%的行家會結業或收縮。

G: 對於居屋白表及置安心出售等措施,會否對明年樓市帶來影響?
L: 有一定刺激作用,約有5200個白表及約1000個置安心合資格人士流入市場,但居二市場的供應不足,部份會流入私人市場。

G: 有沒有那個地區會有較好發展?
L: 相信仍會有國內人士對本港單位有需求,尤其新界區,相信受BSD的影響會較少。

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