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2013年樓市的風險因素

2012-12-28 00:00:00

文︰世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁李峻銘

今天和大家談一下2013年的風險因素,而利息回升是首項要注意的風險因素,這跟過去幾年樓價的不斷攀升與超低息有莫大關係。

一旦利息回升,將會引發樓市大幅向下的機會。港元利息與美息掛勾,美國聯儲局一向指出低息環境會持續一段長時間,最初估計至2014年,後來又再修訂至2015年,最新的就連時間性也沒有再提,只列出條件,只要通賬維持在2.5%以下,以及失業率保持於6.5%以上,低息仍會維持。不少經濟分析師認為低息環境有可能會伸延超過2015年,當然亦有評論認為最快2013年底就會有機會加息,加息的時間表現在變得沒有那麼明確了。隨著美國樓市回穩,經濟復甦,加息的時間,大家不可掉以輕心,要密切留意美國及外圍經濟的變化,而且香港以往經歷樓市大幅調整,都和外圍經濟因素變化,有著密切的關係。

另一個要注意的風險因素,是政府的干預措施。自梁振英新政府上場後,政治上處處受制,為了挽回低企的民望,梁振英會毫不留手地整頓樓市,早前的梁十招、港人港地,加強SSD及BSD等措施,可謂一浪接一浪,令人相信只要樓價一旦又急升,政府的有形之手又會出動,全力打擊樓價,租金管制、資產增值稅,空置稅等,這些會否陸續登場,也成為樓市的重要風險

此外,第三項風險是供應的增加,隨著政府加快賣地以及加快批出售樓紙,2013年可供出售的樓花可達2至3萬個單位。一旦利息回升或外圍經濟政治發生重大事件,要消化這個數目的單位,也非減價速銷不可。

綜合樂觀與風險的因素,筆者傾向預計美國經濟復甦的步伐,不會太樂觀,日本在90年代,自樓市及經濟下滑,有關利出貨幣寛鬆的政策出抬也超過20年,但仍未能取得太大效益。故筆者對於美國以同樣的方式處理現時的經濟困局,能否在短時間內取得有效的成績,實在存疑。故此,美國能夠在2015年前加息的機會極微,所以筆者對2013年的樓市仍然傾向樂觀,而樓價仍會有15%的升幅。

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