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中細價物業成市場焦點

2012-12-28 00:00:00

G: GoHome.com.hk
O: 世紀21富山地產行政總裁柯興捷

G: 你認為今年新推出的辣招SSD及BSD的影響會有幾長遠?成交量何時會有好轉的跡象?
O: SSD使成交急跌,今次的效果應該比上次的短,在3個月至半年內市場會適應及反彈。屆時也需看看政府是否能提出實質解決方案或其他遏市招數。至於BSD,則嚴重打擊境外人士(包括內地)在港投資豪宅的念頭。

G: 明年整體樓市走勢有什麼看法?有沒有一些外圍因素令樓市有所轉變?
O: 新政策在10月尾頒布,市場需要時間消化利淡消息,這些措施數可緩和QE3刺激的急升,但只可以治標。現時用稅務措施買時間,若果長遠沒法實質增加現樓供應,外圍政局及經濟環境沒有太大變化之下,長遠樓價仍然看升。

新政策實施後對香港人購房的影響一定有,主要是心理影響,第二還需看銀行的按揭及估價政策,始終這影響港人置業的首期及供款負擔能力。

G: 對於現時的代理業前景,你有什麼看法?
O: 新政策直接影響成交量,一二手市場成交量在未來半年最差情況或會下跌50%,新一輪的地產代理洗牌或會重現。

G: 你認為豪宅及中細價物業市場的走勢會有什麼不同?
O: 相信今次的措施市場祇需要較短時間便能適應,另外近期有發展商使出包BSD來吸引內地買家,若果成為發展商的慣常手法,則BSD的實際作用不大。而BSD會使2500萬以上豪宅受壓最大,尤對非傳統豪宅區的豪宅影響更大。

短期來看,人民幣8折優惠被15%的買家印花抵消了,吸引力大減。雖然香港吸引內地人的地方不止匯率一方面,但內地客人也要重新計算來港置業的升值潛力,豪宅及新盤的成交下挫會比細價樓更急劇。內地客人消化消息後,或會轉投1000萬以下的市場。另外,部份內地人在港置業是為安頓在港讀書的子女,豪宅並非這批買家的唯一選擇,與其租不如買是他們的想法,加上今年開始的三三四大學學制,三年的SSD對這批買家絕對無影響。由於BSD,他們或會改而選擇中細價樓,所以500萬以下樓價會是未來較活躍的市場。

G: 對於政府放寬白表入息限制及置安心出售等,會否對明年樓市帶來影響?
O: 政府放寬白表入息限制及置安心出售,皆屬正常現象,因為今年樓價截至11月已升20%,如不將白表入息上限向上抽高是不符合現實的。
至於將置安心由先租後買改為即時出售,沒有辦法中的辦法,以應付急切的剛性需求,始終要有更多的現貨樓供應,才可以真正平衡供求,樓價升幅才會減慢。

放寬白表入息限制可以使居屋市場更活躍,預料會改善現時不正常居屋流轉率,預期年初小陽春會重現。

G: 看好來年那個地區及新盤發展?
O: 以地區來看以西九、啟德這些有大型基建的地方較為看俏,新盤當然以市區新盤最看好,而將軍澳發展愈來愈完善亦是不容忽視的地區。

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