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樓價平穩有利更多成交

2012-12-28 00:00:00

G: GoHome.com.hk
C: 世紀21怡薈物業代理執行董事陳志明

G: 你認為今年新推出的辣招SSD及BSD的影響會有幾長遠?成交量何時會有好轉的跡象?
C: 額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)的影響其實屬於兩個層面。原有的SSD推出之時已發揮了作用,現在只是將時間加長兩年的強化版本,對樓市實質影響不會太大,但會令短線炒家減少,業主在心理上會更傾向繼續持有手上的物業。至於BSD方面,實際影響力則較大,額外15%的稅項減少了內地買家及投資者的熱情,部份中短線國內買家不再像之前那麼進取,加上早前銀行收緊按揭令投資風險及成本增加,部份投資者態度已轉趨審慎,將資金轉移投資於非物業市場,因此中高及豪宅類物業的成交量及樓價均受到很大影響。
至於成交量方面,其實越多人投訴無法上車,正好反映市場上對中細價物業存有大量需求和購買力。最明顯的例子是,特首選舉如火如荼的時候,睇樓及成交均十分淡靜,但當特首選舉結束後,樓市政策未出台之時不少買家紛紛湧現,可見樓市一直由用家主導和支持,購買力強勁。中細價物業在用家需求和支持下,基於租金上升等壓力,部份租戶會轉租為買,預料新春過後價量將逐步回升,中高及豪宅類物業則相信要較長時間才能回升。

G: 明年整體樓市走勢如何?有沒有一些外圍因素令樓市有所轉變?
C: 明年整體樓市升幅仍是平穩格局,雖然政府推出置安心計劃,但供應數量及超額認購中可以預期,當中有不少實際需要的用家在抽籤不果後,會轉投到私人市場,可預期中細價物業的走勢明年仍然向好,有穩定升幅。而辣招後積累的購買力在新春後會得以釋放,一如往年出現小陽春。我認為整體樓價不會有升幅,反因樓價平穩而變相令成交增多,可說是價穩量升的局面。
至於過去一直提到的歐債危機,除非有再進一步惡化,否則對樓市影響輕微,在現時經濟好壞參半的情況下,亦看不到政府有再出招遏抑樓市的誘因,故相信樓價仍可維持。
 
G: 你認同現時地產代理業在雙辣招後步入艱難時期嗎?
C: 現時代理業前景可算是步入寒冬期,業主和買家基本上陷入僵局。業主不希望降價,買家則期望在政府出招後樓價會再更進一步下跌,以致樓市現時陷入一種膠著狀態,各不相讓。在可見的二到三個月內應不會有太大轉變。因此整體而言,代理業前景不太樂觀,可說是到了汰弱留強的時候,部份代理行可能會結業。

G: 若政府放寬白表入息限制及置安心出售,會否對明年樓市帶來影響?
C: 即使置安心計劃或居屋放寬白表入息上限,其實對樓市影響仍然輕微,用家對置安心計劃及居屋的興趣源於他們有真正的需要,而這正正是一個時間上的限制,在有需求但供應量不足的情況下,那些沒有中籤的用家最終還是要投入到私人市場找尋合適的單位。除非政府能在極短期內有大量供應,否則這個格局不會改變。

G: 那些地區有較好發展潛力?對土地供應不足有甚麼看法?
C: 要說發展潛力,將軍澳會是其中一個最理想的地方。主因是將軍澳仍然是發展中的地區,特別是康城站一帶仍有大量用地,各項配套仍在持續發展,而該區新盤呎價平均在五千至六千元水平,比九龍及香港區近萬元的新盤呎價入場費低,亦更具有投資潛力,是不少上車買家可付擔的呎價範圍,未來發展日趨成熟後,該區的物業價值只會不斷上漲。
另一個比較具有潛力的地方是元朗區,因其樓價長期落後於大市,新盤發展空間十分巨大,而樓價亦是上車置業的水平,未來深港進一步融合及港珠澳大橋建成後,升值潛力將相當驚人。
另外,政府土地供應不足造成樓價颷升是直接因素,但我認為另一個更重要的原因,是政府在增加土地供應的同時,沒有就賣地價格作出調整,發展商在建築成本持續增加的情況下,新盤呎價便不可能降下來,最終仍是會令很多用家無法置業。因此,政府在這方面應該積極起推動作用,在賣地價格上作出調整。

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