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沙田馬鞍山一手樓開價影響大

2012-02-08 00:00:00

G: Kenny Tong, GoHome.com.hk

L: 李峻銘,世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁


G: 2012年樓市走勢如何?
L:我對樓市的看法是正面的,樓價會平穩發展,估計在1至3月期間下跌,其後便會回升,上落在跌10%與升10%之間。說到外圍因素,歐債問題是可預計的風險,但遲早會解決,只是現時不願意行動,我不覺得會令市場失控,除非是戰爭,但這種風險是無法預計的。


G: 你預計沙田西貢今年樓價會如何?
L: 西貢得天獨厚,供應極少,業主很有實力都不會減價,只會買樓,西貢以樓價來論是相當好。而沙田馬鞍山,現時有不少一手樓供應,樓價反而看低一線,因為發展商跟二手市價推盤,甚至低些少去搶客,樓價必然受壓,細單位亦會受影響。上車客又等置安心計畫大抽獎,沙田第一城等上車盤就少了用家及投資客買入。


G: 如何看香港土地供應問題?

L: 現時看來土地供應講就好多,每年新供應2萬伙,真的起到2萬伙? 我也未敢講,況且2萬伙也未必夠,97年前,每年供應平均是3萬多伙,當時還沒有多少內地人買樓。現時空置率仍然低,表示樓宇有實質需求。梁振英雖說要有土地起樓專讓香港人買,我對此政策是否可行相當懷疑,何況他能否上場亦是疑問。我認為置安心只是過渡政策,很難全面取代居屋。計畫有封頂價,房協有財政實力去做嗎? 現時已有居屋這個「正室」,置安心這個「妾侍」可以靠邊站啦! 不過,這個計畫對市民是相當著數的,有資格一定要抽。

我認為就算單推八萬五政策,沒有金融風暴,香港也可能未必有事。本地是個換樓市場,只得7%單位大於1,000呎,本地客換樓有實質需求,會頂住大市。陶冬也說過,這麼多IPO來港上市,老闆也要報個地址啦。香港零售,旅遊,建築,飲食業,加上最低工資,基層消費增加,抵消了外圍較差的因素,現時GDP還是正在上升中,只是沒升得那麼多。當然,地產代理在這環節是特別差,尤其是中小型行,中原一個御金‧國收5000萬佣金就頂得住,細行少做一手自然難頂。


G: 額外印花稅(SSD)應否取消?
L: SSD這個政策充分反映一件事,就是炒家不會令樓價上升,只因為升才有炒家,不是因為炒家才會升。令樓價下跌最王道的方法只有增加供應。無炒家令市場無訊號,因他們反應較快,現時樓價會調節得很慢,令業主無法走貨,用家亦不會執到平貨。因為市場缺乏訊號,轉淡市時投資者就不會買賣,加上成交太少,根本無法估市。舉個例,沙田第一城395呎單位,現時200萬至240萬成交都有,升跌好難作準,有炒家在就有較多成交,訊號會較明確。當然今年政府換屆,SSD短期內也不會有任何改變。

G: 建築面積問題如何解決?
L: 建築面積是無法統一的,因為之前每個樓盤定義都不同,用實用面積會好些。其實香港人好醒目,知道自己在買甚麼,所以最緊要容易比較。一手樓實行實用面積計價,二手樓當然要配合,現時我們也要提供實用面積給客人,其實差餉物業估價署已有齊資料,政府應該全面公開實用面積資料,讓市民免費查閱,大陸買樓也要實用面積啦。

G: 世紀21奇豐今年如何部署?
L: 現時不是擴充時機,換舖就會,跟住個市不會差,擴充要看人手及舖位,沙士時我也有錢賺,但那時租平。現時名城對出條街租金很貴,數十呎左右的舖位,租金8萬1個月,也要看行家會否裁員。不過我們有另闢戰線,「家天下」是屬於世紀21奇豐旗下,專做西九龍,於去年年中開業,舖位現設於富榮花園,專做奧運站二手,當然亦有中港互動,我們已經與深圳世聯行合作,負責接待內地客。

關於世紀21奇豐物業顧問行︰
世紀21奇豐物業顧問行擁有超過20年歷史,現時分行遍佈馬鞍山沙田大圍西貢區,專營私人屋苑、居屋、村屋及豪宅別墅等租賃及買賣,為馬鐵沿線分行網絡及服務範圍最廣、最專業的地產代理,期望憑著「待客以誠,專業取勝」的服務承諾,繼續獲得客戶支持。

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