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先跌後升 新界西投資回報潛力高

2012-02-08 00:00:00

G. Ernest Ng, GoHome.com.hk
W. 汪敦敬, 祥益地產代理有限公司總裁
G. 您預測2012年整體樓市走勢如何?
W. 我預計今年樓價會先跌後升,即現時樓市經過去年政府政策影響以及淡季的市場情緒影響下,樓價會有所調整,成交量亦會偏軟,估計會徘徊於五千至八千宗左右,短期樓價會有機會跌約10%至15%;但我相信年中過後在樓價調整喘定後,樓價會因為長時間積累的購買力而再度穩步上揚。
G. 提到現時樓市淡靜,你認為主因是什麼?
W. 今年上半年樓市繼續下調,除了源於去年政府為回應市民對房屋的訴求而推出額外印花稅(SSD)及刻意收緊銀行按揭所帶來的影響外,亦由於中國政府同時在收緊銀行按揭,以致相互對流的資金銳減,以致香港樓市可承接的資金突然被一下子抽乾,才會有現時樓市交投量慘淡的現象。
G. 你如何看現時樓市兩極化(一手樓和二手樓)的情況?這個現象會維持多久?
W. 事實上我並不認為是一種兩極化的現象,因為現時二手中價及細價樓成交量低是因為政府政策所造成,與97年細價樓與豪宅兩極化的情況不同。現在中產人士無法以借貸方式支付首期,加上息口高企,才會令中價及細價單位的購買力和承接力不足,所以長遠來說中產人士無法買樓或換樓的問題會越來越大。
至於一手及二手市場的發展,來自內地的購買力會進一步滲透香港,相信內地買家會在一手市場穩佔五成,而二手市場亦會越來越多內地買家,估計今年佔整體二手成交10%左右。
G. 你如何看新界區物業前景?有沒有一些屋苑可作參考?
W. 買樓主要有兩個考慮方向︰一是輕鬆上車,一是看回報率。以屯門區以至天水圍一帶來說,則是兩者集於一身。主因是上車門檻低,平均呎價為三千上下,即使是投資收租,租金回報率亦高達3.5% - 6%,加上將來港珠澳大橋動工以及香港內地的更緊密融合,預計屯門區在三至五年後的投資回報率及升值潛力將遠超大市,有機會升逾超過五成或一倍。可說是進可攻退可守。我認為比較靠近基建的蝴蝶灣及屯門碼頭附近的屋苑有更好的升值潛力,另外富建花園、新圍苑龍門居也是一些不錯的上車選擇。
G. 對於有建議撤消額外印花稅(SSD)措施,你有什麼看法?是否會起到即時刺激樓市作用?
W. 我基本上是贊成撤消SSD,但相信政府撤消SSD的機會不大,因為SSD是政府作為控制樓市泡沫以及防衛歐美外圍經濟衝擊的一道堤壩,所以政府不會貿然將之拆除。以現時的情況來看,市場仍然有積累一定的購買力,若市場仍然有承接、或調整期過後樓價有所反彈,政府就更沒有理由除消SSD了,所以我對此並不寄予厚望。
G. 政府有意以實用面積作為單位面積標準,你認為這是否適用於二手物業?對買家或業主是否有所幫助?
W. 其實二手市場一直就有採用實用面積及建築面積予買家作為參考,而買家亦習慣及懂得如何去作出比較,因此以實用面積作為統一標準並不會引起任何問題,反倒更有利買家作出更好的投資選擇。
G. 對於新一代想上車置業的買家你會有什麼建議?
W. 我認為現時是置業及入市的良好時機,以新界屯門天水圍為例,內地人購買及投資越來越多,在此動力下,相信一年後可有10%的升幅。而事實上整體樓市向上的動力一直都沒有改變,只是升勢回穩及樓價調整的節奏跟以往不同,以致一般人有錯覺以為樓市會大跌。如果現在不趁調整期入市,很可能會變成錯失良機。
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