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豪宅樓價尚可維持 細價樓有機會下挫15%

2012-02-08 00:00:00

G. Ernest Ng, GoHome.com.hk

H.柯興捷,世紀21富山地產行政總裁



G. 您預測2012年整體樓市走勢如何?富山地產會如何應對及作出部署?

H. 今年算是比較難預測的一年,如政府不推出刺激樓市措施,樓市今年較難向好。相信春節後仍會有短暫小陽春,但在房屋政策不大改變前提下,預料全年二手住宅交易將在4萬至5萬宗左右,至年中業界可能一千間分行(營業點)結業。若然香港經濟惡化,細價樓呎價有機會下挫15%。富山地產將繼續以「置業薈點」品牌在土瓜灣擴充分行網,亦會考慮通過收購擴展業務。


G. 你預計九龍區豪宅及一般二手物業的呎價會維持在那一個水平?升幅或跌幅會有多少?

H. 九龍區二手物業的呎價將下跌至平均6,500元水平,跌約10%左右;至於二手豪宅則影響不大,但會有5%微調,豪宅盤量始終供應不多,相信會有更多內地客轉購二手豪宅。


G. 政府欲進一步發展九龍東,成為中環後另一個黃金地段,會否對現時樓價有影響?是否會有長線投資的良機?

H. 九龍東其實有相當高的升值潛力,抗跌力強;而且啟德日後發展亦有高度限制,密度低,更有利附近樓價造好。以譽港灣為例,呎價現時在1萬元水平,屋苑前臨將於明年建好的啟德郵輪碼頭,可說是無遮擋和海景兼而有之,無論投資放租或轉售均有極高發展潛力。


G. 去年政府推出「居者有其屋計劃」、「置安心計劃」以至額外印花稅(SSD)等,這是否就是樓市轉向的主因?撤消SSD對後市是否會有積極作用?

H. 其實居屋及置安心對樓市的影響主要體現在幾個方面︰一是符合入息資格的買家會暫緩入市,等待抽籤;其次是二手樓(主要是細價樓)必須減價,才可以吸引買家改變決定;三是由於買賣兩閒,地產代理經營及生計受重大考驗,將有更多代理營業點結業。

至於SSD,我不認為政府會在短期內撤消,因為設立SSD目的在打擊短炒,目前美國及歐洲經濟極不穩定,若歐美再推量寬政策而SSD取消的話,會令炒風再起,導致此前壓抑樓市的措施前功盡廢。

我個人認為去年中政府收緊按揭才是樓市環境轉差的主因,令成交量即時大跌,真正置業的用家亦同遭打擊,無法以足夠首期入市。


G. 政府有意以實用面積作為單位面積標準,你認為這是否適用於二手物業?

H. 當然適合,因為二手樓在資訊聆已有實用面積,政府只要立例統一新盤及二手物業以實用面積作標準,大家都會很快適應。


G. 對於真正想上車置業的買家你會有什麼建議?

H. 對於真正用家,只要量力而為仍可覓得好單位。中價樓(500萬)及豪宅抗跌力較強,加上息口持續低企,自住仍然化算,地點較好的單位,長遠亦有較大升值潛力。至於細價樓,特別是200萬以下單位,買家宜仔細考慮,未來公屋及居屋供應量,視乎下屆特首的房屋政策的方向,暫時不宜妄動。


關於世紀21富山地產︰

世紀21富山地產於1995年創立,分行遍及黃大仙鑽石山、彩虹、牛池灣樂富九龍塘豪宅等地段,並隨著東九龍啟德郵輪碼頭的發展,將會繼續於東九龍橫線開拓新啟德及觀塘區網絡,積極進軍全港一手新盤市場。同時,公司亦積極發展網上資訊及諮詢服務,令客戶可足不出戶,亦能獲得最快最新的市場資訊。


 

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