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劉圓圓:凶宅難做高成數按揭

根據金管局住宅按統計最新數據顯示,5月份新申請按揭貸款宗數按月急22.1%至11,175宗,不但創16個月新高,更打破連續13個月不足萬宗的悶局,期內新批出按揭貸款宗數及金額錄7,444宗及227.49億元,按月分別增加17.7%及15.8%,至於5月份新取用按揭貸款則錄得5,201宗,雖然與4月份的5,494宗比較減少5.3%,但涉及金額增加2.3%至163.22億元,創14個月新高。樓市呈小陽春氣象,連帶凶宅這些另類物業成為市場的搶手貨。

近月凶宅不乏成交個案,當中有報導指馬灣珀麗灣的凶宅成交,雖然成交價低於市價約一成,不過業主持貨兩年轉手帳面仍獲利80餘萬元,尚算不俗。另外,紅磡黃埔花園一個近千呎疑似凶宅單位,亦在拍賣場上獲用家爭相競投,最終高於市價6%成交,反映這些另類物業亦有不俗的承接力。

不過買家需要留意,因為現時市場對凶宅沒有統一的準則或定義,亦沒有完整資料紀錄及統計凶宅的相關數據,故買家普遍需要透過代理取得相關資料。至於按揭方面,銀行對凶宅的按揭取態亦各有不同,一旦單位曾經發生嚴重事故,涉及人命傷亡,從而被定義為凶宅,影響物業本身價值,則銀行對該物業批出的按揭條款將與同類型住宅按揭存在很大差異。

基本上,銀行在審批按揭時,率先會考慮貸款人的財政狀況及還款能力,與此同時亦會先考慮單位日後轉售時需要承擔的風險及承接力。即使是旺市,因為凶宅單位與同類型單位比較,一般較難轉手,銀行普遍拒絕承造七成以上的高成數按揭,買家若計劃購入此類單位自住,筆者建議最少要預留三成資金。若然是淡市,轉售風險將更高,故銀行審批貸款通常會更保守,亦較常出現估價不足情況,建議買家可先向銀行及按揭公司為物業預先估價,預留足夠資金,才作入市決定。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓

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