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脫苦海:東涌的邊境經濟現象

2018-11-06 17:23:03

近日比較搶鏡的社會新聞是由於港珠澳大橋開通,包括金巴因為服務趕不上需求而導致旅客要大排長龍,而東涌站一帶也成為人群聚集之地,東薈城迫滿購物的旅客,這種基建帶來額外人流和商機,本欄的讀者當然不會陌生,亦是可以預期的結果,當中東薈城的業主一早就投得附近的東薈城二期項目,其實這只是香港即將迎來的產業巨變的冰山一角。

(圖片來源:LIHKG)

在內地的論壇上,不時有人會拿出一張中港邊境的相片,一邊是大城市,另一邊是山野農田,然後叫人猜那邊是香港,大家當然知道答案是未開發樣子那邊就是香港的邊境,甚至連計劃發展的河套區都是一片荒野。

北區上水是深港兩地的物資集散地,不少內地居民來香港購買用品時也會選擇到上水新豐路一帶的店舖,極盛時更在上水站外的空地有大批人在拆貨裝貨,這就是典型的邊境經濟。

香港第一代發生的邊境經濟在那裡呢?筆者找到一張1895年的古地圖,當時界限街以北是滿清政府的領土,界限街以南已經在1860年割讓予英國,到1898年新界才由滿清政府租讓予英國,所以1895年中港的邊境位於現時的界限街。從地圖上可以看到,界限街以南仍然是大片農田山野,旺角仍然是沙灘,可是在深水埗的岸邊,卻出現了一座不成比例地大的建築物,以及有一段伸出海邊的碼頭:這就是一座邊境的深水碼頭(埗/埔)。

 

邊境經濟的出現需要符合兩個條件,第一是兩地之間出現關稅制度的不同以及商品價格的差異;第二是出現了一個集散地,可以是關卡、碼頭,車站,甚至是墟市。現時旺角花墟當時是農作物和花卉的墟市,而深水埗則是從海路把農產品等貨物運送到香港島的集散地。

所以,邊境經濟提供了投資物業特別是地舖、商場等零售物業的商機,典型的例子就是上水站一帶的零售和水貨業務,其起源是2003年皇崗口岸24小時通關,新豐路有紅色小巴到落馬洲,然後出現了黃巴士服務,先成為中港兩地居住就業香港人消費的集散地,後來開放內地居民來港自由行,造就了上水一帶邊境經濟的全面發展,反映在樓市上就是北區的住宅物業樓價跑贏大市,但更大的升幅是新豐路一帶的地舖,以至於附近的工廈變身為散貨場。

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可是自從「一簽多行」變成「一周一行」,以及內地海關大力打壓水貨行業之後,車站外拆貨裝貨的人大大減少,工廈的散貨場紛紛結業,新豐路一帶也出現了吉舖,以至於拖沓多時的邊境購物城項目,入伙至今仍然是冷冷清清。那些高位接貨的投資者損失慘重。現在廣深港高鐵通車,將大部份高購買力的旅客直接帶到西九龍,令到北區的樓市雪上加霜,這是物業投資者一次深刻的教訓。

另一個邊境經濟熱點即將出現在東涌,由於港珠澳大橋的轉車站鄰近東涌站,不少旅客在這裏轉車,甚至出現人流久聚不散的現象,東薈城的業主和租戶固然受惠,並且有東薈城第二期項目,以至於施政報告中提及的「機場城市」概念,都必將重演以前北區樓市興旺的劇本,投資者宜早著先鞭。

Tokuhon: Hong Kong Columnist, Property Blogger & Book Writer
苦海:香港專欄作者,地產博客及書籍作者

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