GoHome.com.hk

脫苦海:從囚徒困境看空置稅和填海

2018-10-18 14:45:49

樓市出現越來越多轉勢的跡象,當中除了中美貿易戰和加息的影響外,筆者傾向相信空置稅和政府的填海構想也是重要的因素,主要論點是博奕論中的「囚徒困境」(Prisoner’s Dilemma)。



囚徒困境是指在個人與群體的利益矛盾下,個別成員的理性選擇卻往往導致集體的非理性選擇,經典的例子是:「兩個共謀犯罪的人被關入監獄,不能互相溝通情況。如果兩個人都不揭發對方,則由於證據不確定,每個人都坐牢一年;若一人揭發,而另一人沉默,則揭發者因為立功而立即獲釋,沉默者因不合作而入獄十年;若互相揭發,則因證據確實,二者都判刑八年。由於囚徒無法信任對方,因此傾向於互相揭發,而不是同守沉默。」

聽起來好像很複雜,筆者就以多年的工作經驗重新演繹:判頭有兩種,一種是東主,另一種是公司的職員;東主的行為模式和決策傾向維護判頭公司的整體利益,但是判頭公司職員卻往往把個人利益置於公司利益之上。具體例子是東主會比職員勤力,而職員往往有意無意推掉賺錢卻辛苦的工作。典型的潛台詞是:「利益是公司的,辛苦是自己的」。

將囚徒困境套用在發展商之上,若要維護業界最大的利益,自然是有系統地高價出貨,理論上每一個發展商都能夠賣到最高的價錢,只不過賣的過程比較慢,反映在樓市是價格會走高,推盤沒有那麼積極,而由於過去幾年樓價整體上是上升的,發展商是不用怕慢慢賣,賣得越遲樓價反而更高呢!

以往諸多辣招和限制按揭成數都是施加在樓宇買家身上,空置稅卻是第一個直接施加在發展商身上的招數,這一點的重要性卻被市場忽略了:所謂「打在兒身,痛在娘心」往往只是美好的想像,空置稅殺到埋身,亦改變了發展商的行為模式。

他們會發覺以往那種維護「大圍利益」的思維未必行得通了,雖然空置稅對於財雄勢大的發展商只是毛毛雨之數,卻打破了以往賣得越遲賣得越貴的理性預期,個別的發展商會想:「即使我放慢手出貨,其他發展商也會放手出貨,走得快好世界。」在群體利益與個體利益出現矛盾之下,當然就是選擇先顧個體利益,結果就是每一個發展商都會爭著出貨,置大圍利益不理。

這種囚徒困境套用在空置稅之上相信不難理解,但套用在填海計劃則要作進一步的說明:棕地和農地的持有者是發展商和鄉事勢力,在過去沒有大型填海計劃之時,新供應土地有限,「大圍利益」自然是嘆慢板等地價上升,賣地不用急,因而出現囤積居奇的現象。

可是特區政府提出填海過千公頃,而且是未來十多廿年源源不絕,囤地就變成「犧牲小我,完成大你」的行為,不用等地填出來,土地持有人最理性的選擇是儘快把土地改變用途,或者賣得幾多得幾多,人生有幾多個十年,誰人會去等下一次政府停手不填海又不發展新市鎮?

Tokuhon: Hong Kong Columnist, Property Blogger & Book Writer
苦海:香港專欄作者,地產博客及書籍作者
 
email 電郵:tokuhon@gmail.com

Facebook 面書:https://www.facebook.com/tokuhon.org



返回脫苦海講樓目錄