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脫苦海:都是發水的結果

2015-08-28 09:00:10

現時全港一梯最多伙的私樓,並不是最近被熱烈討論,一梯36伙的新盤環海‧東岸,而是位於西灣河太安樓,一個樓層有68伙,是暫時找到的一層最多單位的私人樓。至於一梯最多伙數的居屋,是坪洲坪麗苑,共有32個單位。

傳媒以「迫過公屋」來形容,只是一種數字上的表達,間屋迫不迫,只會受到單位可用面積影響,而與一梯多少伙沒有直接的關係。反而最大影響是上班時間,會不會因為不夠電梯用,要等一段時間才可以落樓呢?

以這個指標來看,太安樓有16部電梯,平均每層4.25伙有一部電梯;坪麗苑只有2部電梯,即是每層16伙才有一部;環海‧東岸每層有8部電梯,所以每部電梯每4.5伙就有一部電梯,就遠比坪麗苑為佳。當然,若以一梯8伙,有三部電梯計,各層每2.67伙就有一電梯比較,當然就比較擠了,所以就分為1A、1B、1C,但實際上是一座大廈。

環海‧東岸

(環海‧東岸平面圖)

將單位建成面積極細,是近期一些新盤的特色,除了因為近年呎價颷升,要降低面積令到入場銀碼減細之外,發展商也可以因為多間單位而受惠。最典型的例子是環保露台和工作平台,是每一個單位豁免特定面積,單位數目越多,獲得豁的面積也越大。而由於住宅限發水一成改了作業指引,用窗台發水已經受到局限,所以即使要用盡10%的發水面積,就要多建露台平台了!當單位面積減細,而露台平台的面積不變,單位有蓋面積的比重就降低了。

而由於每層伙數多多,自然就要多建電梯,電梯的電費以及保養費用,佔管理支出是一個顯著的份額,所以相對來說,屋苑的固定支出多了,管理費又要多收,套用其他設施也是這樣。

筆者不會認為,這是對或是錯,入場費細,但管理費相對貴,可以視為一種市場的選擇,反正現時租樓住,是由業主「包差包管」,這種設計就適合租客,多於買樓收租或自住了!

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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