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脫苦海:租金是否行先樓價一步?

2015-10-09 09:00:44

差餉物業估價署剛公布,樓價及租金指數又再創新高,不過且慢高興,那是八月的數字。當然,每周公布的中原領先指數,仍然在上升的,並無減弱的趨勢,但坊間看淡樓價的人越來越多,連樓市大好友林奮強先生,也認為香港樓市會進入「慢熊」,最高位近期肯定已過,下跌趨勢已形成。

租金下跌的現象,早在數個月前在舖市出現,而如今多了在住宅出現租金回落的現象,雖然像說到「愉景新城租金5天挫2成」未免過於吸睛,但陸續都有其他屋苑的減租報導,例如沙田第一城就新造了兩房單位9,000元的租盤,當然,同時也有另一宗10,500元的租盤,不過說租金任加,屢創新高的時代,相信已經過去了。

黃大仙Wong_Tai_Sin_Public_Housing_Estate_2010

若果租金陰跌的情況確認,即使樓價保持不變,租金回報也會下跌,比如以一城395呎單位為例,市價約400萬,月租10,500元回報率是3.15%,若果租金下跌到9,000元,則回報率下降到2.7%。

租金的表現比樓價穩定,開天殺價租客大可租別處,亦沒有所謂「心頭好」而要追價承租,所以租金在短期內有此不同水平,較大可能是由於個別單位樓層座向的質素參差而出現這種差異,但無可否認的是目前整體樓市的租金回報率已經下跌到多年新低,若美國未來加息而引發加息的市場預期,要賣樓就要提供更高的租金回報率,既然租金上升無望,便惟有降底售價。

當然,大家的爭論焦點又會改為:租金是不是正在下跌呢?若沒有下跌,樓價下跌的假設在指數沒有下跌之下就不存在了!但未來一年半載,經濟沒有甚麼有利因素,又怎樣支持租金繼續上升呢?

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

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