GoHome.com.hk
ENG

市場調節見失效

2013-08-16 12:43:45

白表人士免補地價購二手居屋計劃 (簡稱「白居二」)令居二市場價量齊升,但至近幾週明顯回軟。究竟未來的走勢回如何?居二市場成交價的升幅是否合理?原因何在?

未來數月盤多客少

由於首批合資格的白居二買家,自取得資格後積極入市,而居二市場放盤量未及補充,谷起成交價及成交量。然而,過去一個月,居二業主見成交價吸引,放盤變得積極,唯不少合資格人士均已入市,遂近幾週的成交放緩,價格亦有回軟跡象。下一批合資格的白居二買家,將到今年底才會取得購買資格,因此,未來數月居二成交可能回歸平淡,成交量回軟,但市場早已得悉未來仍有大批白居二新力軍,相信成交價只會輕微下跌幾個巴仙。 成交價證房策失效

從另一個角度看,二手市場過去近半年橫行,但居二市場均價屢創新高,是否正常現象?筆者從事居二市場代理十幾年,看盡居二市場起跌。以往,一個居二單位,計入補地價所須金額,一般只會比自由市場造價高不足一成,亦很少出現造價比鄰近私人屋苑高的情況。即使有,在市場有足夠成交下,情況很快會回復正常。然而,3D辣招白居二計劃令情況改變。以將軍澳一個兩房居屋單位為例,綠表成交價約290萬,補地價後單位造價近約440萬,比附近一個樓齡相約的二手單位還要高。由於私樓二手成交不足,市場自我調節的機制已失效。

一方面,政府出多重辣招希望冷卻樓價,另一方面,協助市民置業的措施卻令上車單位高於合理市價,市場失去價格自我調節能力。筆者認為,要扭轉這個局面,必須要從兩方面入手,一方面如「辣招苦主大聯盟」的意見,修訂影響舊樓重建、影響自由市場及成交的辣招,另一方面盡快增加土地及住宅供應。這樣,才能真正顧及整體市民,令樓市回復正常。

返回樓市將軍目錄