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李根興:十大買樓買舖分別

2018-07-17 15:04:42

以前我讀大學的時候,聽到朋友說他父親在荃灣有一間舖,我一聽便大感驚訝:「嘩,有間舖,他的家底一定很富有!」其實,所謂「有間舖」,究竟是舖王,還是一間40呎的「劏場舖」,我根本弄不清。但是,若朋友跟我說父親擁有荃灣區一個住宅物業,我肯定覺得平平無奇。我相信,不僅人作如是想,在很多人觀念中:擁有一所住宅,只屬應份;擁有一個舖位,則非常了不起!

樓市成交量是舖市的十倍,舖王的呎價亦是樓王的十倍。究竟買樓好,還是買舖更佳?以下跟大家倒數十大買樓與買舖的分別。



第十:買樓如娶妻,買舖如包養情婦

論供應,住宅是求過於供,商舖則是供過於求。住宅是必需品,傳統上說「娶妻求淑婦」,女子只要不是外貌太醜,通常不難嫁出。住宅樓宇,無論面向垃圾房、板間房、焚化爐,甚至是一間劏房也好,都會有人居住。但商舖則是奢侈品,猶如找情婦,質素差的舖位,隨時長期遭市場冷落,不止空置一個月、一年,甚至十年、二十年也泛人問津,正如樣子差的情婦,就是沒人要。

所以買舖最重要是「靚」。市場上,靚舖(優質商舖)升值幾千倍,例子多的是,住宅則最多升幾百倍。舉一例子,在波斯富街與羅素街交界的地舖,實用400呎,曾升值7600倍,破了香港紀錄。

第九:買舖要夠「專」

談到投資物業,買住宅是小學程度,買工商廈是中學程度,買舖則是大學程度。買任何物業,事前必須到現場視察環境,「買樓」頂多早晚各視察一次,買舖則須早市、午市、晚市、下午茶與宵夜時段、平日與假日,都要親身視察起碼十次,這還未計中秋、聖誕、新年等特殊日子,人流、車流均大為不同。買舖好比讀大學一般,須付出更多溫習時間。

第八:住宅樓宇有新供應,地舖則沒有

今年新樓宇落成,或許提供數萬個單位供應。但若問皇后大道中地段,十年後會增加多少地舖?答案是:沒有。不僅如此,甚至可能因收購重建而有所減少。

樓上舖位、銀座式舖位、劏場舖位的供應或有增加,但地舖只會有減無增。筆者過往買賣過50多宗的舖位交易,全部屬於「地舖」。經濟理論101告訴我們:一種商品如果不能增加供應反而減少,而基本需求存在,長遠必然買得過。

第七:商舖的最大敵人是互聯網,樓宇的最大敵人可能是迷你倉

如果世上沒有網購的話,舖位的價值肯定更高。正如若世上從未發明電腦,中環的寫字樓租金肯定更高,因企業要承租更大的辦公室。若世上沒有迷你倉,每人也需要更大的居住空間。據悉現在香港迷你倉面積,加起上來正好等於一年的私人樓宇供應量。

既然互聯網是舖市的最大敵人,買舖就要多著重「濕貨舖位」,亦即設有「來去水位」、能供服務性行業使用的商舖,例如餐廳/髮廊/老人院,「乾貨舖」則宜避開,舉凡時裝/精品/零售,由於其貨品能於網上買到,舖價難免多少受壓。不過,話說回頭,「乾貨舖」持舖者也無需過份憂心,如果網購能完全取代實體零售店,Apple Inc.也無須於中環開設面績廣闊的旗艦店。

第六:時間是住宅樓宇的敵人,卻是商舖的朋友。

一楝擁有40年樓齡的樓宇,樓價硬是比不上旁邊剛落成的新樓;但舖位卻甚少人住意舖齡。

消費者逛街,斷不會介意舖位新舊而不進入消費,只管品牌及門面裝潢是否光鮮。40年前某住宅可能座向「無敵海景」,如今卻給新樓遮擋了景觀。商舖只管旺與不旺,40年前門口是一條馬路,40年後面前仍是一條馬路。倘附近重建,人口更會因而增加。因此「舖王」多位於舊樓之內,「樓王」除了山頂獨立屋,一般皆是新樓。

第五:買舖手續費高,買樓手續費更高

買樓須付BSD ( Buyer Stamp Duty)和SSD( Special Stamp Duty),以前要付DSD(Double Stamp Duty),如今更要付15%的Ad Valorem Stamp Duty,換句話說,若以盛匯商舖基金名義買樓,今天買入,明天沽出,那要付15% BSD + 15% AVD + 20% SSD = 50%,即是......什麼也不用買了。

但買舖只需付DSD(雙倍印花稅),即使我今天買入明天放售,一間2000萬以上的舖只需付8.5%稅項,相比住宅樓宇節省了41.5%。所以只要樓市十分一資金轉來舖市,舖市資金馬上多了一倍。

第四:買樓感覺如「上車」,買舖猶如上「過山車」

買樓感覺如「上車」,買舖猶如上「過山車」,因為買家自我感覺好High(優越)。商舖業主經過自家舖位時,不時會向身邊親友炫耀一番。
住宅一旦出租後,業主不會無緣無故進入單位,租客升職加薪也與他無關;但商舖打開門口做生意,業主每天也可視察自家物業,若租戶生意興旺,業主也隨時加租分享經濟成果。

第三:劏房絕少分契出售,舖位分劏分契很平常

劏房絕少分契出售,因為屋宇署條例及消防條例不容許這樣做;但一些大邊商舖,買回來後分契十個八個來出售也很常見。甚至有人買入酒樓、商場劏成數百個單位出售也屬平常。不過,筆者忠告大家,買劏場舖要非常小心,萬一所在商場淪為「死場」,小業主隨時不止蝕一、兩成,而是蝕八成、九成半,血本無歸。以尖沙咀首都廣場為例,小業主以近830萬買入一舖位,最終以70萬沽出,連手續費蝕足9成半。但街舖來說,即使是劏舖,人流則較具保證。

第二:樓宇易遇「租霸」和凶宅,商舖少涉「租霸」和凶宅

有一個笑話說:如果租客痛恨業主,隨時不交租不遷出甚至毁壞裝修陳設,業主即使從法律程序追究也需花上幾年時間。甚至租客自殺,物業慘變凶宅,物業價格立跌兩、三成。租客這回豈不是有仇報仇?

但商舖打開門口做生意,租客就算想做「租霸」,也得僱用員工付工資,絕不划算,一般也會乖乖把舖位交回業主。商舖裝潢也是由租客出資裝修,也不可能毁壞自己的陳設。另外,商舖人流、人氣,甚少聽聞凶舖。

第一:買樓多綿羊,買舖多大鱷

買舖一般重呎價,頂多買貴了,終歸有一定價值,也無需注意水電煤設施牌照等事宜。而舖價便宜的要二、三千元一呎,貴的如舖王波斯富街83號N號舖,可達137萬一呎,基本上看呎價已全無意義,買舖多數只看「回報」。既然買舖重視回報,租約自然「水份」多的是,如租約寫租金10萬,實際交租8萬,更甚者成交日租客拉閘離去,牌照追不回。所以買舖必須留意「風火水電」牌照是否齊全,而且不同牌照有不同規格。

香港平均一間舖三千萬,銀碼較樓宇為高,萬一買錯,易受重創,因此敢買舖者多是老手。
如果自問是投資新手,進入舖市前便須萬分小心。不過很多舖位業主已發財立品便是了。
中國人說「一舖養三代」,卻甚少聽到「一個單位住三代」。買樓買舖各有利弊,希望上述的十大分別對讀者有所幫助。

李根興博士 Dr. Edwin Lee 
盛滙商舖基金創辦人

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