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李根興博士:舖齡對舖價的影響

2018-04-19 11:30:39

考考你,新舖、舊舖、非常舊舖哪一間比較值錢呢?

買舖要買得PRO,就要知道間舖有多舊。地舖與樓不同, 新樓會比舊樓較為值錢,通常樓王都是屬於新樓居多,但大部分舖王都是屬於舊鋪。因為對樓來說時間就是敵人,而對舖來說時間就是朋友。

雖說鋪越舊越值錢,但並非絕對。要我畫條線來表達舖齡對舖價的影響,我會形容為是一條 J curve 。

如果打橫的X-Axis代表時間,打豎的Y-Axis 代表價錢的話(還記得中學時代的數學圖嗎?),憑我於市場上過千單成交的經驗,我覺得最新落成的舖位,就如發展商賣出來的一般都會比市價值錢。 香港平均每間街舖賣約三千萬, 假設間舖的面積/位置所有條件都一模一樣,相比來說最新落成的舖,我認為價值會多於市價大概15至20%。因為風火水電煤的配套一般都較齊備,又不會漏水或塞渠等問題。 大部分租客都偏向於選擇這一類舖,因為不用怕因為突然維修而要停業。 租客喜愛租自然比較值錢。

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之後隨著間舖慢慢老化, 相對起其他所有舖都較不值錢。而最不值錢的時間應該係大約三十年左右的舖。 因為博重建又太早, 風火水電煤等配套又已經較落後幾十年。

之後間鋪再舊一點、再舊一點,約四五十年以上就可能開始好值錢。因為今時今日的法例下,大廈重建潛力會越來越大。有三個可能性: (1) 就係市區重建局收舖,會給予評估市值的110%至135%價值作賠償, 分分鐘再有額外補償金去賠償你生意營運上的損失,(2)就是發展商逐一逐一會跟你討價還價,(3) 就是如果集齊不少於八成的業權及樓齡超過50年以上就有機會可以申請強拍。 無論是哪一種方法都好,我從未聽過業主蝕本過, 只是嫌獅子開得唔夠大口,食得唔夠多。市場上往往賺一二三千倍的舖就屬這種被收購的鋪。例如太古2017年頭收購了皇后大道東,位於太古廣埸3期對面的一列舖,那些舖當時就升值咗高達2400倍。 因此為何我會形容為是一條J curve,如果比你好運地等到到收購的話,舖齡高的舖升值潛力絕對可以好高好高。

雖然少聽人講舖齡,但下次買舖,都要多加留意啦!

李根興博士 Dr. Edwin Lee 
盛滙商舖基金創辦人

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