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陳坤興:供樓負擔比率的迷思

2017-06-09 13:21:50

「樓價高、置業難」引起不少市民熱烈討論,日前財政司司長陳茂波在出席立法會財經事務委員會時亦呼籲,市民置業前需留意風險,因現時樓價已遠超97年的高位,並強調現時樓價已超出一般市民的負擔能力。樓價是否真的完全「高不可攀」?但供樓負擔比率高就是否代表市民供唔起樓而唔入市?

按最新樓價指數的計算,樓價確實遠高於97年的高位,於97年10月的高位為172.9,而最新今年4月份的私人住宅樓價指數達327.4,高出89%,無可否認,個別屋苑的呎價的確比起97年的高位超越一倍以上。

再以市民置業購買力(或稱為供樓負擔比率)計算,在1997年至2016年期供樓負擔平均數為45%,而今年第一季市民供樓負擔比率已高達66%,顯著高於過去20年的平均數,假設未來樓價水平以至市民家庭入息中位數均維持不變,未來供樓利率若提高3厘,市民供樓負擔比率更會升至86%。

表面來看,以家庭每月收入的66%來供樓,確實不會通過銀行的壓力測試,亦是一個相當高的水平,而與97年比較,市民供樓負擔比率曾接近95%的水平,在99年以前,負擔比率亦一直維持70%以上,供樓負擔比率達66%亦並非處於歷史的高位。

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於97年,負擔比率長期維持70%以上,當時買家購買力強勁,一、二手成交量均處於歷史高位,負擔比率長期維持70%以上,相反在03年的低谷,當時市民入市意慾低,交投亦處於低水平。負擔比率卻曾低見20%。始終供樓負擔比率亦只是樓市的其中一個參考的指標,供樓負擔比率的高低,與市民的實際購買力以購買意慾亦未必有直接的關係,

不過無可否認,66%的供樓負擔比率已確實處於較危險的水位,想通過壓力測試亦有相當難度,但市民實際供樓負擔比率不單單受樓價高低影響,當中還包括市民收入升跌、購買單位的大細、供樓的年期以至按揭成數等,相信個別準買家由買樓轉租樓,先租樓再決定日後的置業意向,租務市場短期內會轉趨熱鬧。

Q房網香港董事總經理 陳坤興

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