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黎家良:按揭炸彈一覽

2018-08-09 10:23:09

自2008年金融海嘯後至今,幾乎所有買樓的朋友都是贏到笑而且賺埋租金收入;買股票,買基金,買外幣,買黃金,白金等等投資都是輸到喊。在前述投資工具中,也只有買樓可透過按揭槓桿以小博大倍大回報。近年很多人已深信只有物業既是最穩陣也是升值潛力最佳的投資,作為銀行經理的我,最近見過很多人為了買入更多物業,賺更多錢,為了避開政府不同按揭辣招,在一些中介出謀獻策下,各出奇謀:

誇張的每月收入

金管局自2010年起引入不同的壓力測試,有些人已有多層物業在手,適逢手上有點現金,但收入不足以通過銀行的壓力測試,筆者聽說有中介會建議客人事先安排親友的公司每月銀行過數出糧給自己,並製作糧單,強積金供款等資料供銀行審核。其實銀行一般都是根據3-6個月收入證明作出批核。以上述情況,客人有六個月時間出糧,而且能交齊文件,能夠獲得批核的機會其實是很高的。

 曾經有客人報稱自己任職一間小型運輸公司任總經理,月入$120,000,並能夠交齊所有銀行要求的入息證明;信貸報告(TU Report)顯示客人供款及擔保的物業已有四間,其中兩間物業更是樓花,不可能有任何租金收入可以補供款。這宗申請雖然部份中小型銀行可以順利批出貸款,雖然客人交來的全部都是真實文件,無可置疑,但我肯定知道客人報稱的12萬元月薪根本不存在,如將來加息或客人的工作有任何問題,這名客人就肯定會陷入困境,將來很可能由我負責追收貸款(call loan)的工作,為免銀行有損失及避免我將來有機會做劊子手,我唯有透過其中介勸導客人改用其他大型銀行罷了。

延伸閲讀:黎家良 - 非固定收入人士買樓前宜先作充分預備

信用卡套現/財務公司借首期

近年細價樓價節節上升,有很多人恐慌地想盡快買入物業做業主以免將來物業再升更難上車,至於將來是否有機會加息,絕對不是他們的考慮範圍。當然這些人有些節衣缩食務求盡快儲到首期,也有部分人根本是沒有足夠首期的,有部分很厲害的中介看準這個機會,竟然利用特殊方法教導首期不足的人借銀行平錢上車:

Step 1: 簽約買樓

Step 2: 去銀行申請按揭,銀行通常第一件事就是查閱申請人的信貸報告(TU Report)

Step 3:銀行回覆信貸報告記錄正常,順利批出按揭貸款。

Step 4:同時申請多筆信用卡套現/私人貸款以支付首期,由於按揭銀行已查核信貸報告,如無特別情況不會再次查核。之後申請人便可以為所欲為了。

這個漏洞其實銀行要求客戶遞交申請時同時提供首期儲蓄證明,便可以有效杜絕,但是現時銀行按揭市場競爭激烈,近年已很少銀行會要求客人提交首期證明,變相助長了這些違規行為。這名客戶基本上並無儲蓄能力,居然連首期也是以這樣手法支付,上會後客人便需同時供樓按及私人貸款,肯定已相當吃力。如收入有何變卦或按揭加息,這類客戶肯定便是最快完蛋被銀行call loan的一批了。

筆者雖然不是樓市專家,但上述情況真的是矚目驚心,希望借此機會奉勸各位讀者,首先製作假文件、虛報收入、虛報信貸狀況都屬於欺詐行為,銀行發現的話一定會立即向客人討回已批出的貸款,客人更有機會因此招致刑責。就算銀行沒有發現,將來遇上如大幅加息的突發情況,收入不足以供款,後果肯定比97-04年的負資產情況更差更惡劣。

黎家良

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