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為香港樓市把脈

2012-10-24 00:00:00

有政府官員走出黎大力疾呼,樓市同市民購買力脫節。其實盲既都知,老早就脫左節啦!樓市從來唔會因為「市民購買力脫節」而下跌,但當然會因「購買力脫節」而下跌。何解?當購買力買唔起香港樓時,香港樓當然會下跌啦!問題係,最近聯匯又波動,金管局要頂住批熱錢。熱錢湧港,又那有「購買力枯竭」之說?

聯儲局伯南克不斷批出貨幣寛鬆量,美國游資甚盛;資金一多,當然要搵資產投資。須知香港同美國有聯繫匯率撐住,香港又冇外匯管制,游資走黎香港買野,理所當然。環球游資甚多,非常熱衷於冇外匯管制既地方;係非常時刻,倘若政府完全冇配套方案,樓市既局面只會再熱,唔會冷卻。

日前又聽聞「按揭稅」既推出,呢項政策的確針對左一批急切買樓既人士。不過,目前樓市上升既徵結所在,係游資,而唔係急於買樓既人士。急於買樓既人士,手頭資金不足,所以先動用槓桿買樓;按揭稅呢項政策,對佢地相當不利。反而,較有資金實力既人士,買樓根本唔需要用槓桿,佢地亦唔會介意區區既按揭稅。政策倘若未能針對游資,一切都係空談。

樓市現存既問題,第一係游資過剩,第二係供應不足。此消彼長,香港樓市仲有得升,呢個亦係 Prof. J一直以黎既判斷。其實亦唔係難事,一句講晒:「供不應求」,就係咁簡單!曾司長需然日前又大聲疾呼,但以過往經驗計,每次大聲疾呼後都升2成,似乎同四叔既判斷差唔多。

樓價不斷破頂,業主可以好輕易套現資金,斷供情況當然會愈黎愈少;變相銀主盤數量亦不斷減少,比起去年冇左七成盤源。呢類無契樓非常搶手,成交差唔多貼近市價。不過講得無契樓,其實都應該有野– 一係上手破產,又或者係凶宅等等。

由於要避SSD增值稅,有好多地產投資者,轉戰工商舖物業。游資充盛,環球亂印,買私人樓又要比SSD,變相令炒風轉向工商廈,實在係理所當然。九月美聯工商物業售價指數,一個月間升左6.2%。住宅租金今年頭九個月累計升約14%,升幅達三年新高,較97年高出10%左右。目前好多97「蟹貨」已陸續「鬆綁」,樓市又何去何從呢?

另外大家要留意一下豪宅既成交,近日有轉活跡象,可見環球游資既資金鏈效應!豪宅樓價連環破頂,南區淺水灣怡峰有低層戶以呎價差不多三萬元成交,再創新高;薄扶林碧瑤灣有高層單位售約一千九百六十萬元,亦係屋苑新高。港島南貝沙灣四期一低層連車位售出,呎價約一萬五千。隨著中原指數直破97頂,豪宅、二手樓、一手樓等等,好多都紛紛創新高。相信資金目前密切搵緊較落後既屋苑,一於「炒落後」是也!
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徐燦傑 Jeslie Chui (Professor J)
jeslie@ecom-icom.hku.hk
個人簡介
- 香港大學工程學院計算機科學系(電子金融服務)榮譽助理教授
- now財經台 ──逢星期二、五「名家給力場 – Prof J 」主持
- 新城財經台 ──逢星期六「投資超廣角」主持
- 財經刊物,報紙,網站專欄作家,包括定期於東方日報, 太陽報「金融徐筆」、智富雜誌(iMoney)「精心傑作」、資本一週(Capital Weekly)「賓架人語」等發表文章
- 財經書作者,著作超過23本,總銷量逾130,000本
- 女人魅(F generation) 有限公司董事總經理

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