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善用金融市場,助樓市規劃

2012-10-08 00:00:00

市場依家對住宅樓宇非常渴求,所以近期樓市錄得價量齊升;大家開始認清一點 – 政府冇可能係呢幾年間,迅速有樓宇供應推出市場。為免捱貴租,好多人都開始「寧供勿租」,係低息時代盡量享受住低息既優惠也!

租一截就唔見一截,供下供下反而有層樓係手,呢個係好多人目前既普遍睇法。加上政府對地產商既態度,雖然唔可以話係親善,但至少唔似中央咁抬出一片打壓之聲。中央抬出打壓之聲,都只能夠僅僅壓住樓價,試問我地既政府,係依家既環境,又如何能阻止到勢如破竹既樓價呢?

近來要數樓市新聞,最出位既莫過於「將未完工樓宇推出市場,預先兜售」既建議。建議既原意,係想將供應量以「預售」方式推出市場,解決市民最緊迫既需要。呢個建議個問題,在於「銜接」。係未完工前已經收到款項,會否令施工質素下降?日後又點樣追討?加上市民即使買左「預售」既樓宇,筆錢有排都唔用得,又未有樓住,預售既樓宇又存在多少既折讓成份,去釐補佢地既「機會成本」呢?

目前等待政府既一手供應,可能動輙經年,樓價係呢幾年向上既升幅卻不容忽視。經過歐美政府不斷量化寬鬆,市場充斥熱錢,手上持有資產既業主,更加唔願意放盤。目前好多人對樓宇都有殷切既需求,但係供應卻上唔到去,一手供應卻遲遲未黎,推論只有一個
– 樓價穩步上揚。係一項資產有實質支持底下,以低息貸款去持有呢項資產,風險回報比率絕對化算。

目前政府處理樓市既問題,可以話入左死胡同;增加資助就等於令市民多左錢買樓,反而會助長樓市中短期間既升勢;增加供應時,會令承建商大手洽購建築材料,亦會令樓宇既建築成本大幅上升,結果仍然係令市民捱貴樓。要解決呢個問題,又令市民不致於受驚於日夕上升既樓價,唯一可行方法,似乎係將唔同級別既樓宇拆分,然後係政府監管之下,將佢地全面證券化。

港交所目前亦有好多房產基金 (REITS),不過好多都係由私人投資公司主理。如果政府可以親自主理一部份房產基金,係港交所供人買賣,等於將一個需要龐大資金既遊戲,拆分成為細份,令市民可以利用呢種金融工具,減輕自己對樓價上升既恐慌。另一方面,證券化後既房產基金,可以推出洐生工具,促進市場交易,利用金融界既多元化,去化淡樓價問題。

當然,金融市場只可以令買賣雙方係時間銜接上做得更加好,令資源配套更順暢,但絕對唔會單靠金融市場就解決到民生問題。治本既方法,仍然係努力做好規劃,令市民能「各安其居」,才可「再樂其業」。
 
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徐燦傑 Jeslie Chui (Professor J)
jeslie@ecom-icom.hku.hk
個人簡介
- 香港大學工程學院計算機科學系(電子金融服務)榮譽助理教授
- now財經台 ──逢星期二、五「名家給力場 – Prof J 」主持
- 新城財經台 ──逢星期六「投資超廣角」主持
- 財經刊物,報紙,網站專欄作家,包括定期於東方日報, 太陽報「金融徐筆」、智富雜誌(iMoney)「精心傑作」、資本一週(Capital Weekly)「賓架人語」等發表文章
- 財經書作者,著作超過23本,總銷量逾130,000本
- 女人魅(F generation) 有限公司董事總經理
 

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