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劉嘉輝:施政報告著墨長遠土地供應 無礙短期樓市

2018-10-11 12:15:46

特首林鄭月娥上任後第二份【施政報告】正式出爐。一如市場所料,雖然報告以不少篇幅著墨於土地供應,但亦未有提及為房屋政策「加辣」,又以多項長遠土地規劃為主軸,而且供應主力集中於公營房屋,故對短期樓市影響實屬有限。惟現時市場利淡因素充斥,政府在考慮增加供應去滿足市場需求時,或有需要考慮「減辣」,慎防外圍經濟突然惡化,拖累經濟及樓市急劇下滑。

值得留意的是,政府在施政報告中提及,計劃提高公私營房屋比例,但假如當局調整相關比例,但不同時大幅增加新供應,變相令私人住宅發展土地供應減少,私樓供應更形緊絀,除有礙未來樓市發展外,更可能種下樓價飆升的遠因。

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若政府將公私營發展比例由現時的六四比改為七三比,按長策會去年底公布的未來十年46萬個單位目標計算,即私人住宅由原先平均每年約18,400伙(4成)減少至13,800伙(3成)。根據每年一手私樓註冊量計,過去20年一手私樓宗數平均每年錄約17,700宗;即使過去5年計平均亦達15,800宗(見圖一)。由此可見,除非未來供應大增,否則私人住宅供應將出現「供不應求」的情況。為免重蹈當年供應不足的覆轍,政府務必積極開拓土地,增加供應。

圖一:每年一手私樓註冊量

 

美聯物業首席分析師劉嘉輝

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