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Lucy 老師:買舊樓伏位多?留意一二三!

2017-05-16 12:35:10

買一手樓,單位情況同樓契都較為簡單,主要留意林林總總的優惠及按揭條款,計好條數;而買二手樓,要留意的情況就複雜得多。但同時,二手樓相對租值較高、投資回報可觀、揾到低價筍盤機會都多。究竟買舊樓有邊d伏位?有無方法即使投資初哥都可以買得安心?

我的學生有唔少都是第一次買樓投資,第一次上車就可以買到優質筍盤聽落好神奇?除了有方法、有工具助大家揾到筍盤,上過我堂的學生都知道,簽約出票前一定要有張Check List。今次先舉例其中三條最重要的「防中伏」清單,屬於「唔Check唔好簽約」的級別!

一、單位ORDER及大廈維修

是項為實戰經驗中最常見亦都最容易出事的「伏位」。一不留心,就可能需要承接清除ORDER或大廈維修費用,絕對不是小數目。

如何避免?簽約前一定要查冊。政府土地註冊處有說明:「每個單位都有一份土地登記冊,載有每個物業業主的資料,以及該物業是否有已註冊的轇轕,例如法定押記、買賣合約、法庭命令等。」

而土地登記冊每日都有機會更新,所以簽約前要問經紀/賣家索取最新日期的文件,再逐一查清楚內文。持牌經紀有義務為每一位準買家解釋查冊內的條文內容,尤其見到ORDER,債務,訴訟,死亡等字眼。建議買家簽臨約前已準備好律師及負責按揭諮詢的Banker或Broker,有咩疑問都可以隨時問到,會穩陣好多。

關於各類ORDER,容我唔解釋太詳細,因情況太多太複雜,需要逐一拆解,所以除了經紀,最好都有專業人士可以隨時提供意見。

至於大廈維修令,未必會於單位的查冊中列明,在此提醒準買家一定要實地走訪,即使所買單位「無樓睇」,都要去大堂及管理處,因通常如有維修令,都會貼於大堂當眼位置,亦可以留意上手賣家有無拖欠管理費、整棟大廈的資金盈

餘,尤其是單棟樓宇,如果長期虧損可能會影響未來保安清潔人手,及未來大維修時的每戶分擔費用。

延伸閱讀:Lucy老師:子女「首置額」全為父母買樓?

二、事故單位(凶宅)

這一項相信很多人都不陌生,但每次買樓都仍然需要留意再留意,因為有機會做不到按揭,要全數支付。持牌經紀有責任向準買家說明單位內是否曾經發生事故,所以簽約前一定要問清楚經紀/賣家 。另外,除了留意凶宅網,買樓前不妨去多幾間銀行作估價,如果銀行有相關記錄,估價會偏低甚至沒有估價。如果曾經有業主於單位內身亡,查冊內會有DEATH ORDER,需要查清楚份ORDER中列明的死因。有一點都要說明,如果業主是在單位內自然身亡,或者在單位外過身的話,都不一定算是凶宅。

三、賣家是否唯一及樓契是否齊全

要查清楚賣家是否唯一,最簡單直接是對應簽約時賣家的身份,核對查冊上業權擁有人資料。有時註冊的賣家多於一位,就需要確認所有代表都已同意並簽名,再兌現支票或過數,避免之後引起不必要的糾紛。另外近年多了騙案發生,身份證件的有效期、證件正本都要看得仔細一點,亦最好事前準備自己信得過的律師處理買賣交易。

至於樓契是否齊全,這一點涉及專業領域,作為準買家未必能夠準確檢查。最好就是問實賣家有無曾經做過抵押,查冊上面也可以留意,如果上手賣家仍有樓按,則樓契應在借款人(銀行)中,反而相對安全。如果已經供斷,則要通過律師向賣家的律師了解,而正規的臨約中亦已經有寫明,賣家需承諾樓契齊全,對於準買家亦是一個必須的保障。

另外,相信大家都聽唔少假裝修、「化妝樓」,或者上一手有租約、有債務等有機會影響按揭的事宜,這些亦都是需要留意的地方。好似好複雜?其實買樓認真唔簡單,需要如抽絲剝繭般將問題一一釐清,先可以買得安心,買得開心!


Lucy 老師

80後物業投資教練、企業家、專欄作家。2012 年開始物業投資之路,由零開始,3年投資12處物業,並開始分享投資知識及心法,創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。現時在香港、馬來西亞以及泰國教學,啟發普通人通過物業投資發掘屬於自己的無限潛能,追求自由人生。

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