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Lucy老師:2017 首置入市良機?首次置業買咩樓好?

2017-01-10 16:45:09

新年新氣象,唔知各位新的一年會唔會繼續「置業夢」?

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回顧2016年,全年樓市跌宕起伏,成交量、樓價齊齊「先跌後升」,16年11月政府眼見樓市就癲(已癲)即「加辣」,大幅調高第二層樓以上的「從價印花稅」稅率達到15%。現有本地業主如果再買樓,300萬樓就要交45萬稅,於是又「冰封」二手市場,一手發展商11、12月亦以銷售貨尾為主。2016年結束留下「懸念無數」,究竟2017年會點呢?

新辣招令現有業主卻步,但對首次置業或換樓人士而言,依舊能夠享受舊稅優惠。11月政府加辣後有投資者預言新辣招會令首置一族受益,但成交量雖低,樓價依然未有明顯「下滑」。如果2017年樓價有機會下降,如何把握這個機會?首次置業買咩樓好?

延伸閲讀:劉圓圓:辣招影響料樓市價升量跌

1. 真‧首次置業! — 首期唔多,自住用

有自住需要的港人,正如誠哥所講,越早買樓越好。因為買來自住,不會以短短五年、十年計,亦不應太局限短期市況及利益。最緊要「計啱數」。金管局收緊按揭成效明顯,尤其二手樓盤買賣,各大行的樓按做足「壓力測試」。雖然坊間有怨言,話金管局收得太緊,市民的借貸力被低估。但保守策略變相亦是對置業人士的保護,令新業主具有穩健的防守力。

反而一手樓盤方面,發展商近年積極推出各式各樣的高成數按揭,搶奪二手市場客源,其實「內有危機」。有很多首期唔多又想入市的首置人士會考慮一手樓盤,現時上車,更要自己做好預算,先判斷自己的購買力,「量力而為」!尤其今年或受加息趨勢,利息逐月、逐年上升,「現時供得起」唔代表「將來供得起」,所以數字上一定要「預鬆啲」,下決心入市前一定要預先諮詢銀行或樓按專家,做到心中有數。預算做好,就可因應自身條件和需求(人數、家庭、工作地點、配套等),選取心儀單位:一手樓新淨、二手樓實用;大型屋苑配套完善、新興城區朝氣勃勃;私樓自由度高、資助房屋又優惠多多。正所謂「各花入各眼」,最緊要都係「計啱數,唸長遠,守得住」。

2. 真‧首次置業? — 資金充裕,投資用

上月加辣後新聞熱話,近期買樓多了一班90後首次置業人士,其實可能只是借用個名,身後是家人、朋友,一眾投資者。當然,近年亦有很多來上課的學生,其中不乏專業人士、金融才俊、企業家,都是資金充裕靜候入市良機的投資客。一樣是首置,但買樓是為投資的話,要買咩?

買樓投資要想好策略,簡單來講,一是持貨收租、或者透過買賣獲利。香港自「額外印花稅」(買樓後3年內售出需繳付額外稅款)推出後已經很難短期炒賣。身邊的投資客即使想低買高賣,都會選擇易租、租金回報高的物業,因為頭幾年主要還是靠收租。

買樓收租,之前我在很多文章中都提過,需要有4厘以上的回報。這條線在今年亦很重要,因為隨著加息趨勢,如果未來銀行收息都有2厘回報,物業投資在需要綁定大筆資金以及手續費高昂(佣金、律師費等)的前提下,亦僅僅得2厘回報,真正「得不償失」。

3. 假‧首次置業? — 真‧換樓客

記得2016年頭成交慘淡,樓價低靡,身邊經紀透露市場湧現一批換樓客,以小換大。因為即使先買後賣,只要半年內賣出,政府允許可以退返之前多繳付的印花稅。換樓睇重時機,如果對半年後樓市預期無把握,最好是零時間差即買即賣。但現時辣招一個接一個,尤其二手樓限制甚多,買賣成交比以前難度更甚。除非揾到超筍盤,或者手持物業客源充沛(有價位、地區等優勢),否則應謹慎再謹慎。反觀有實際住屋需求、不特別要求高賣低買的,只要放正心態,換樓幾時都得。

這裡僅簡單講述了最基本的入市策略,具體到要如何操作,揾盤、傾價、申請按揭,所有都需要做功課。如果你和我們一樣有「置業夢」,趁現在預先裝備,未買過更要學習先。歡迎親身來到我的 樓市講座 裝備更多。

Lucy 老師

80後物業投資教練、企業家、專欄作家。2012 年開始物業投資之路,由零開始,3年投資12處物業,並開始分享投資知識及心法,創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。現時在香港、馬來西亞以及泰國教學,啟發普通人通過物業投資發掘屬於自己的無限潛能,追求自由人生。

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