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Lucy老師:辣辣辣招 邊個食

2016-11-08 10:30:36

政府又出招,今次特別辣:由今日起第二層住宅物業買賣印花稅劃一全部調高至15%! 本地樓市成交量預計又將再次跌入低谷,本地物業投資政府的政策朝令夕改,想要繼續投資成本每況愈升,黎緊點樣玩呢個遊戲?

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(圖片來源:立場新聞 Stand News)

樓價指數由去年10月見頂至今年3月一路調整回落,第二季後又開始回升,並一路飆升,3至9月樓價累升8.9%,最新的中原指數幾乎就快要重回上年最高位 。政府在這個時候出招,絕對不是出乎意料(雖然下手程度有些措手不及)。樓市長期交投慘淡,各國貨幣貶值,現金必須尋找出路,所以雖然呢幾年的辣招令到炒賣情況放緩,但尋找機會的投資者們始終還是要出手。 9月雙倍印花稅的交易宗數急升至2,600宗紀錄新高,擁有一個物業以上本港永久居民買家的交易由年初500宗,升至9月2,300宗 。

其實,為應對香港樓市過熱,香港政府早自2009年開始就接連推出「辣招」,包括收緊樓市按揭成數及2013年推出極具阻嚇作用的雙辣招,希望解決本港樓價過高問題。2013年2月23日,港府無聲無息地突然推出兩項辣招打擊樓市,本港永久居民買第二層樓,要徵收DSD(雙倍印花稅),同時將印花稅措施首度伸延至工商舖等非住宅物業;以及收緊按揭成數,但首次置業則獲豁免。當日不少樓盤均出現搶購潮,有買家希望趕搭「尾班車」,在辣稅生效前置業,亦有發展商特意加班至午夜作最後衝刺,與今次的情況如出一轍。

我們來對過往辣招做個簡單回顧:

2009年10月,金管局第一次收緊按揭; 2010年的8月,金管局第二次收緊按揭; 2010年11月,金管局第三次收緊按揭及推出SSD(額外印花稅),買入住宅首24個月內出售需繳付5至15%額外印花稅。 2011年6月,金管局第四次收緊按揭; 2012年9月,金管局第五次收緊樓按; 2012年10月,港府推出BSD(買家印花稅),非本地居民買入住宅,需繳付15%買家印花稅;另外推出加強版SSD 2,買入住宅首36個月內出售需繳付10至20%額外印花稅; 2013年2月,金管局第六次收緊樓按,並推出DSD(雙倍印花稅),已持有住宅的業主再購物業,需按舊稅率繳付雙倍印花稅,而樓價在200萬元以下的單位稅項亦調整至1.5%; 2014年5月,港府微調DSD; 2015年2月,金管局第七次收緊樓按; 2016年11月,全面提高印花稅率,劃一提高至15%。

HKP11月5日agent

儘管過去本港樓市辣招頻繁,但樓價指數仍然反覆上揚,中原中小型樓價指數由2009年的70點,升至現時的140點的水平,7年間升左一倍。 (為何會這樣?對於最新樓市發展,有興趣可參加我的參加講座作交流。)

就今次咁重手的辣招,做少少分析先: 1.二手市場交投將進入低谷。 市場上的買家,只有兩種:未上車的首次置業者;已有物業的投資者。面對已經實施左好多年的雙倍印花稅,已有物業的投資者最初心理不平衡,不願意比雙倍稅,但過左幾年之後慢慢接受左,同埋計下數,發現若是買入細價樓即使雙倍印花稅金額也是有限,若能通過議價買平幾十萬,比多幾萬印花稅仍是賺錢,手上的資產已經升值套現出來的錢一定要搵地方擺並且是安全升值的,於是開始投入到物業市場當中。突如其來印花稅劃一加價到交易額15%,對於大部分投資者來說,實在是增幅不少,一定會停一停,不再積極入市。而未上車的首次置業者,原本也沒有經驗,看到樓市突然變化,心中不安,自然也會停一停,睇定啲,睇下樓價會唔會跌,跌時再入市。兩邊來看,辣招都是令需求暫時冷凍(請留意,不是解決需求,而是暫時冷凍需求)。

2.一手市場活躍,樓價再升。 緊接以上,既然二手市場的需求被冷凍,即是話需求仍然存在,需求到哪裡去釋放?發展商的機會來了!一直以來,一手市場的優勢都在於發展商可以提供各種優惠,比如回贈印花稅等等。但大家不要忘記發展商是不會做虧本生意的!所以原本打算賣500萬的樓,現在由於要幫手解決你75萬雙倍印花稅的顧慮,只需簡單將樓價上調到600萬,並且回贈你90萬印花稅就可以了。帳面上成交的價格只會升不會跌,繼續推高樓市。

總結,政府所謂的幫未置業人士上車,我從來也看不出哪裡可以幫到。收多些稅比首次置業人士豁免就叫做幫嗎?這應該是理所當然一定要做的吧。沒有錢上車的人不會因為不用交稅就無端端多出一筆錢,這辣招反而令到二手盤源減少,一手樓價錢上升,怎麼看怎麼也是“害”人為多?政府為左自己的利益,犧牲平民老百姓的利益?!

在這環境下,只能鼓勵大家靠自己的力量,為自己的未來打拼。與你共勉!

Lucy 老師

80後物業投資教練、企業家、專欄作家。2012 年開始物業投資之路,由零開始,3年投資12處物業,並開始分享投資知識及心法,創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。現時在香港、馬來西亞以及泰國教學,啟發普通人通過物業投資發掘屬於自己的無限潛能,追求自由人生。

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個人網站:www.propertylucyjiang.com

 

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