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Lucy老師:新手業主放租管理小貼士

2017-08-29 12:00:00

我所教的學生中不乏新手業主,好多連租客都未做過。由乜都唔識到管理幾百萬資產處理放租都有唔少挑戰。月初我地組織畢業生舉辦同學會,分享放租、管理 、退租、續租等實例。為了令更多新手業主瞭解基本的要點,這裏特別輯錄其中幾個重要小貼士。

一.收樓裝修「貴在實用」

只要不是自住物業,我都唔建議大家花大價錢來裝修,坊間有一部分物業投資專家可能會分享如何「豪裝精裝提升租值樓價」,不過我會考慮好多新手業主收樓成交之後資金都會相對短缺,又要預一筆錢支付頭幾個月的按揭月供。其次,花多10萬裝靚d,租金是否可以提升$1000/月?要知道租客(尤其是精明的香港人)最緊要是抵租。即使搵到,計落10萬裝修,要幾年先回到個裝修本?

對住咁多屆的新手業主,我都係咁講,放租物業的首次裝修費盡量控制在10萬之內(前幾年裝超過5萬我都覺得貴)(以250呎左右實用面積的細單位計),當然都視乎買返來的單位有幾「殘」。至於10萬蚊以內需要裝d咩?最基本最實用,搞好水同電(如果有煤氣都要留意),包括水喉、電箱、電摯、廚廁地台防漏、天花防漏,尤其部分丟空過一段時間的舊樓單位,因為這些全部都是關乎租客安全的重要事宜,趁翻新時一次過整過,好過將來租客住住下發覺有問題再執漏。

另外花少少錢加多多分的部分,當屬地板同燈具,坊間現時有好多好靚款的膠地板,燈具可以淘寶亦有好多款式選擇,少少設計元素放在燈光及地板,結合粉飾一新的牆身,可以比到租客新淨及新穎的感覺。

二.放租簽約要「快而準」

通常新手業主開頭都會好心急,急不可待想快快放租是好的,但我會建議個單位裝修妥當之後再開放比租客睇。因為其實香港放租承租的節奏通常都好快,

租客最好是一見到單位就能夠確認。如果單位仲裝緊,一來師傅可能會延時完工,二來租客可能都會「十五十六」,會有少少浪費大家時間的感覺。而且初放廣告的頭兩個星期最關鍵(放上網排名亦會較前、多人關注),所以為了避免之後氣餒或心亂,挑準時機開個好頭很重要。

正常的免租期為7-14日,這裏都可以一提,其實租客都唔應該提早太多睇樓(多數提前好多日就睇樓的都是新手租客),而業主就更唔使心急。反而當個單位裝好咗,就要快手放比地產Agent同放上網,這裏我建議是盡量多地發散出去,因為香港地產鋪太多,每個經紀都有自己的客;而放上網的另一個好處,是有機會找到直接租客,雙方免除佣金。

當有租客約睇時,除了瞭解租客的身份、租住用途及職業等等,最先要問的,是起租日。如果是一兩個月後先起租的,除非可offer的租金好高,否則不妨讓對方等等再約睇,因為一個月內一般都能租出物業,而物業丟空一個月計落應收的租金及供款都損失唔少。

除了放盤要快、約睇跟進要快,如何找準租客亦很重要。最先是要判斷目標客源,以及明確列出要求,尤其是要讓地產Agent知道清楚,就能更快地作配對。之前試過有同學放租一個頂樓單位,電梯唔到要行一層,初頭沒有與別人說清,結果好幾次無功而返,之後就主動和約睇的準租客事先說明。準確溝通是雙向的,事先做足溝通,問清楚彼此想瞭解的問題,再約見,就事半功倍,成功率也會相應提高。

這裏再補充一些簽約程序,一般租客「睇啱」後,會支付1個月租金的訂金,簽訂臨約,並議定租金、免租期、起租日等等條款。可能中間還需要業主準備一些事宜,例如搬走多餘的家電、做些小修小補等。等免租期到時就正式交收鎖匙,再簽正式合約及支付一個月按金及一個月上期(預繳首月租金),做好水電轉名。如果是免佣客,一般只簽一份租約,但仍可能要分兩次見面,另業主如收取現金須準備寫收據或雙方直接銀行過數。最好現場能有第三者見證。

三.續租退租「合情合理」

關於這部分其實不難解決,但往往很多時候租客及業主都各有各的算盤。例如試過之前有好幾位學生反映他們的租客都要求不再續租,但又想延遲多半個月、一星期,方便搬家或再找心儀單位。我之前也試過租樓,很理解租客希望時間可以更加靈活;但站在業主立場,一年約滿雙方就應決定是否續租,如果租客一再延遲,變相沒有通知期給到業主,業主又如何安排放盤,尋找下一手準租客?對於這類情況,如非緊急狀況,我認為雙方都應遵守租約的時間。

另外關於償還按金的部分,我非常認同業主需在退租收樓日當日就準備好租客的按金,現場如果檢查過,租客完全交吉、做好清潔、無重大損壞的前提下,就應直接退還。因為租客亦等著支付下一個單位的按金。我也會建議業主在收樓前預先與租客溝通,需要對方交吉整個單位,如有傢俬需要留低應如何處理,有無需要維修的部分等等。如收樓日才發現有問題,那就不能現場退還所有按金,雙方須再協商,找專業人士評估價錢並扣除相應費用。這樣的情況我想大家都不希望(因為業主亦會因為再維修失去預算,可能已安排下一手約睇但要取消等等),所以預早溝通是必須的。

延伸閲讀:Lucy 老師:買舊樓伏位多?留意一二三!

很多業主對於續租很容易掉以輕心。我建議大家做個盡責的業主,每一年約滿時,其實業主都需要提醒租客約滿,很多時遇到好租客我們都不願意刻意加租,反而希望他們可以長住。但即使下一年決定不調整租金,業主也可以和租客溝通,最好當然是希望租客能夠續簽新的租約,畢竟因為如果生約期間的話,租客可以一個月前通知就搬走,業主也可以一個月前通知就加租,續約後雙方都會覺得安穩很多。程序上,如果續約的話,一般都是自己準備一份租約或根據之前簽訂的租約版本,只須修改日期即可,可以盡量簡單操作。

Lucy 老師

80後物業投資教練、企業家、專欄作家。2012 年開始物業投資之路,由零開始,3年投資12處物業,並開始分享投資知識及心法,創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。現時在香港、馬來西亞以及泰國教學,啟發普通人通過物業投資發掘屬於自己的無限潛能,追求自由人生。

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