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Lucy老師:低息環境不再有?新手業主或可考慮轉按

2017-10-17 12:00:00

加息風近期又吹起,而現時香港的低息環境確實已臨近「見底」,有按揭在身的年輕一代業主,其實可以趁現時低息環境,積極考慮轉按。跟我上堂的學生,近幾年大多以低於市價成功置業,樓價穩步上升成為轉按的有利條件,而今年轉按的比例亦是最高,因為新造按揭利息很低,銀行又有現金回贈。趁此機會都想分享幾個小貼士同實例,供大家參考。

甚麼情況可考慮轉按?

簡單來講,轉按就是將物業的貸款從原本的銀行轉至另一間銀行。當初申請按揭時,可能您會比較不同銀行的計劃後選擇了其中一間,但其實不一定就這樣供足30年。因為一般按揭申請都只有2-3年的罰息期,而間間銀行不同時期的按揭計劃及優惠都不同。那甚麼情況下可考慮轉按呢?這裡有幾個參考因素,教你做個精明的借款人。

1. 利息。定期了解最新的按揭計劃及利息很重要。例如今年多數銀行的物業按揭創出新低,H+1.28% - H+1.35%,對比2年前是H+1.7%,利息低了月供就少。小數怕長計,幾百萬樓0.35%的利息差額不是小數。所以可比較當初的利息,計下數。

2. 借款人的借款能力提升。這一項尤其適用於有擔保人在身的業主:當初借貸時可能人工差一點,而加了家人作擔保人。現時政府對於擔保人的按揭成數收緊,如果您的人工增加,又或者供了幾年本金之後令借貸額減少,一個人就可以獨立供款的話,就可以通過轉按除去擔保人。相應的,如果樓價上升而您的借款能力都足夠,都可以借更多,直接套出現金。

3. 估價及套現的可能。決定轉按前要做單位的估值,因為轉按的金額是以銀行估價為準的。近幾年樓市不斷上升,中間的差價可以透過轉按直接獲取現金。不用賣樓都可以套現,對於投資者來說是很重要的。當然這也與借款人的借款能力掛鉤。如果可以套到現金,又可以賺取銀行的現金回贈,何樂而不為?

具體怎麼做,這裡簡單分享一個新手業主實例。

業主2年前以200萬買入單棟樓。

15年7月原計劃:單位價值200萬,借9成,借款$ 1,846,980*,利率H+1.7%,月供(浮動) $6,900左右。

17年8月作轉按:單位市值300萬,轉按借6成,貸款額$1,771,200,利率H+1.28%,月供(浮動) $6,300左右,另有1.6% 現金回贈(即$28,800)。

加上退回的保險、之前供落的本金,扣除新火險及律師費,套現約$45,000,每月供款減少$600。唯一不好的地方是轉按之後又會有2年罰息期,提早還款需要支付1-2%的利息。

至於200萬的樓如何2年升100萬?這亦是我一再強調買低於市價物業的重要性,在我的課亦會詳細教大家,這裡不多講了。

*高成數按揭需要另外申請按揭保險計劃:http://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html

轉按Q&A

如果您都心思思想轉,以下有幾題Q&A都應該可以幫到您。

Q1. 轉按都要睇人工?點計算?

是的,正如新申請按揭一樣,轉按亦需要計算供款比例、壓力測試。這裡提供基本所需資料,如果有意申請,可以預先準備,並聯絡銀行或按揭專家計下數。

一般銀行轉按所需文件:

- 香港身份證

- 最近期之住址証明 (如水、電費單)

- 最近3個月之銀行發薪戶口紀錄 (如閣下薪金浮動,需提供最近6個月証明)

- 最近3個月的糧單 / 發薪通知書 (如閣下薪金浮動,需提供最近6個月証明)

- 最近年度之政府薪俸稅稅單

- 現職證明如公司聘書,僱主證明書,或咭片

**如轉按或加按客戶,需提供物業按揭供款表及近6個月按揭供款紀錄

Q2. 即使係罰息期內都轉得過?

轉得過,但一樣都要計數。如果扣除1-2%的罰息,仍可套現、減少供款利息,仍然值得做。有同學就在第二年罰息期內轉按,1%的罰息與新造轉按的銀行現金回贈相抵,物業升值仍然可以套到一筆錢。該同學打算第三年完就賣樓,到時正好過轉按銀行的2年罰息,不用再等多1年。

延伸閲讀:Lucy老師:新手業主放租管理小貼士

Q3. 高成數按揭值唔值得作轉按?

值得。正如上面的9成轉6成實例,高成數按揭本身的按揭保費可以有幾千元的退回之餘,降低至6成按揭後新手業主的防守力亦增加。未來始終都存在加息、樓市下調的可能性,屆時防守力就好關鍵。如果睇好長遠樓市發展,等之後再升,又可以透過轉按再套更多現金出來。

另外可能有人問,為甚麼不9成轉9成,可以套更多錢出來?這裡牽涉高成數按揭的好多限制,最基本是你需要再俾幾萬元的保費,而年期及最高借貸成數都會下調,所以一般銀行都不建議這麼做。

以上關於轉按的信息,希望對您有所啟發。想知更多我的物業投資心得,歡迎來我的講座現場聽一聽。

Lucy 老師

80後物業投資教練、企業家、專欄作家。2012 年開始物業投資之路,由零開始,3年投資12處物業,並開始分享投資知識及心法,創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。現時在香港、馬來西亞以及泰國教學,啟發普通人通過物業投資發掘屬於自己的無限潛能,追求自由人生。

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