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汪敦敬:樓市只有龍一龍二 沒有牛三

2017-03-30 18:08:26

seeflat

筆者在今年雖及早為樓市發出預喜認為樓價有超越大多數人評估的兩至三成升幅,但我認為「樓市Halloween」(因悲觀情緒造成的市場衝擊)一樣會在今年稍後時間出現!但希望到時大家不要以為這個就是「牛三」,這個可能其實是一個鞏固期!筆者仍然認為可見的將來,香港樓價仍然是不斷向上甚至在幾年內倍增的!當然筆者的概念是充滿了「買的風險」的!讀者若入市必須做好風險預備及「買完就下跌」的期望預算。

過去二百多年來,資本主義的歷史其實就是繁榮與危機的交替!也是生產突飛猛進後再突破崩潰!熊彼特認為「資本主義的創造性及毀滅性是同源的,必然在週期性危機中發展,資本主義就是一種創造性破壞」,而中國式的經濟就是主張將以上不穩定性的泡沫抑制、修改、甚至去除!所以中國特色的社會主義其實是不存在「牛三」,甚至乎性質是與熊市及牛市不同的,這種中國特色的經濟,筆者就以「龍」來形容。

延伸閲讀:汪敦敬-資金流向才是市場的關鍵

龍的經濟市場形態我認為只有兩期,是「龍市一期」及「龍市二期」,「龍一」就是宏觀調控下的調整完成後的重新起步,政府這時是進行放鬆限制的階段,令到市場可以重新向上發展,「龍二期」就是經濟發展到開始出現泡沫的時候,於是政府就再出手宏調,抑制泡沫及投機氣氛,在「龍二」之後下一個階段就會回復去「龍一」,如此類推,不斷循環,所以中國式的經濟只有龍一、龍二,沒有牛三,我認為未來泡沫爆破只會繼續在歐美經濟範圍裡發生,如果中國是新常態的話,那麼歐美就是OLD SCHOOL了!以中國式經濟為體系軸心的城市,將來沒有太大的泡沫風險,市場只會較多潮水漲退的風險,或有關政策的官員有可能犯錯的風險。

當「龍二」資金流出及受管制的時候就是樓市調節期,香港人未來要習慣中國式的調節,即是因宏調及「收水」引起的市場衝擊了!

我認為龍市的一、二期必然會衍生兩個特性,一是市場總存款量愈來愈多!二是市場借貸率愈來愈低!如果以上兩點改變,就不算是龍市了!即是代表市場又再褪變去另一個模式,在以上的結構下借貸率泡沫既然不存在,又何來泡沫爆破?但當然,情緒泡沫一樣會在市場出現,只是若樂觀情緒如未能轉化成為借貸過多的局面,社會也難受重創!

但看官勿忘筆者的「災難必然論」!即市場災難總會出現,筆者撰寫的文章只是提倡「不要活在過去的風險下,要學習認識新的局面衍生的新風險!」私樓總市值不斷長足增長,但是按揭率卻不斷降低!這就是香港樓市不跌之謎!如果在量化貨幣之下,如果「樓價升幅低於量化貨幣率就等於財富被蒸發」的話,那麼「樓價升幅高於量化貨幣率可能是等於財富增長跑贏環球大市」,這觀點有別於傳統概念「價格愈高愈危險」!關鍵其實正正在於存款量及按揭率的高低!這正正是龍市的偉大之處!從我這角度看,樓市「辣招」本質原來是「令樓價低泡沫、穩健上升的政策」!那麼一些人等樓市辣招令樓價下跌,便在概念上錯得太離譜了!

樓市「辣招」是在香港的重要宏調政策!實施幾年之間,就將香港由「牛熊的奴隸」變為「龍的先鋒」!不要再說低估中國經濟的巧實力了!

樓市辣招卻令香港住在自置單位的住戶比例由52%減少到48.5%,正正是未能追上龍的中國模式,是需要改善之處,放寬換樓自住的過緊按揭門檻,釋放二手龐大盤源吧!

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