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諗Sir: 買樓搵筍盤必閱13點

2016-04-26 12:02:16

選區要知 要買好單位,先計稀有性,即求的人多,供應的少。看看香港18區,不少人已知西貢區因將軍澳供應多而跑輸大市,可是較少人知道近年元朗供應增加,供應量已爬了西貢區頭。

區份(18區選4個展示)

2014已落成單位數目

2015預測

2016預測

大埔

1071

1370

0

元朗

2070

1492

5247

西貢(包含將軍澳)

2435

16

4761

東區

483

595

167

另外需看該區有否人流湧入、看空置率最清楚。見下表,有些區份空置率下降、即有新人流湧入。

區份

2012空置率

2013空置率

沙田

5.0%

2.8%

離島

5.4%

2.7%

黃大仙

6.3%

6.9%

搵盤要知 本案例主角是一位35歲讀者,他希望用地鐵會否覆蓋物業,來選取買樓區份,這是一種頗舊的思維。除非你知道內部資訊、否則等報紙話地鐵係邊度會起就去買,注定要比貴premium(溢價)。買樓除了選區外,筆者發覺有下列13點要注意:

1. 要努力向多間經紀行發掘盤源,不要只著眼1至2個盤黎傾。懶唔搵盤而集中傾一至兩個單位。最尾開價太密令業主心雄、結果很可能令業主封盤收場 2. 經紀永遠想你集中一至兩個盤傾,而買家不應因此縮減自己選擇 3. 經紀永遠想你買新樓,新盤用黎自住都可以、但現在買新樓收租真係好笨實 4. 經紀永遠想幫你試票、送訂,但你不應因此這些行為,去縮減自己選擇 5. 買樓如釣魚,急既就要比溢價,想平就要早部署 6. 買呢間樓唔係住一世,買時就要諗放出去個陣有無人接 7. 永遠唔買底層(村屋除外) 8. 買樓係買個間隔,唔係花錢買人地個裝修 9. 未夠40歲就將間屋豪花錢勁靚裝、此一行為大多令人後悔 10. 睇樓時見到業主開門同督促工人(或自己落手)清潔、同呢類業主傾價或傾租都比較困難 11. 因離婚或分身家要賣既放盤、呢類單位去睇都係浪費時間 12. 打開門見到間屋個裝修好靚、往往都係糖衣陷阱(呢點或許同搵男女朋友相近) 13. 火承風勢、不時留意港聞頭條去翻兜問價,不難會有驚喜!

除此之外另加一點,就係買到筍盤之先決條件、就係你一眼望埋去,能否發覺呢件係筍野。 筍唔筍、筆者自己會咁計出黎….

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例子一:

呢間樓年齡較大、51歲。故開價偏平、430萬(未講價)、面積656方呎,呢個讀者想九成上會、再偷偷地租出去,這個做法唔關筆者事,本人只係計數。 43萬首期,即要借430萬的九成 = 387萬、攤22年還,月供$17000(如圖示)

由於地方距離地鐵站稍遠,估計一間套房只可租$4500-4800。即該單位之租務回報為4800x5個套房 = $24000 計出一間樓是否抵買,就要計現金流產出的效率,本例子的計法,為(24000-17000)x12 / (43萬+25萬+12.9萬) = 10.3% ^43萬係首期,25萬套房裝修錢,12.9萬係印花稅

例子二:

筆者認為上個盤在套房投資類而言、回報一般。相反同學找來另一個同區盤、近地鐵站,實用面積只有450方呎,就算呎價高達$8500一呎,筆者都仍覺是更佳選擇、計法如下:

由於樓齡後生10年、可拉長至29年按揭,樓價為380萬、面積所限,只可開出4間套房、租金估計可收$5000一間,以九成上會計,月供$12500、印花稅約$80000。留意對上一個例子和本例子,都未計管理費同差餉支出、不過管理費同差餉,以月計都係幾百蚊水平。

現金流產出效率 = (20000-12500)x12個月 / (38萬+20萬+8萬) = 13.6%

38萬首期,250套房裝修錢,8萬印花稅

這一個例子,讀者用66萬(38萬+20萬+8萬),就可換到每月$7500之正現金流,比起上一個用80.9萬先換到每月$7000之正現金流優勝。在完全無視裝修,重新鏟過再來之下、已可客觀計出邊間抵買!

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