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諗Sir:四招助你即時辭職唔撈

2016-07-05 15:46:30

retirement

諗Sir好!很欣賞你在blog內提供客觀分析,在買家角度出發,解構不同投資方法,令讀者揾到有利之產品及門路實行,產生正現金流達至通往財務自由之路,及為日後退休生活準備。本人已完成你幾個課程,希望諗Sir能夠因應本人情況,在我執行前給予意見及方法,希望現在付諸實行還未算遲。

小女子今年44歲,單身,月薪3.6萬,每月儲起1.6萬 1.獨居於自置物業,是一層紅磡樓,469方呎,2房間隔,2009年買入價220萬,樓齡28年,現估值530萬,還欠140萬未供 2.持有AIA Lump Sum基金, 現值11.4萬美金,可全數取出 3. 持有AXA 101 基金plan 30年期 (已行premium holiday,打算2年後望可平手取回,供款就surrender, 估計有3.8萬美元。最慘痛是買了101 plan…. 4.股票現值60萬港元

本人有以下想法: 加按自住樓,套出5成,即120萬元,投入債基,直債,保單融資,或有其他選項可以產出正現金流? 本人希望能自食其力,擁有現金流提早退休,望指點,十分感激!

ANSWER:

讀者目標為提早退休,要完成心願,一般需有等於現月薪七成之正現金流,亦即3.6萬X70%= 2.5萬。現有自住樓一間,兩份保險(保險公司是反而取去你現金流的),股票(上星期市場波動亦收息都唔夠蝕價)。以上全部投資都不能產出正現金流,持有人只從保險經紀或電視節目聽取意見,提早退休成為了一個遙不可及之盼望。

想踏實部署退休生活,所做投資最好買後能短時間內為你提供每月收入,最好是跟通賬掛勾。留意保險永遠是要你供十幾廿年,只承諾一件十幾廿年後既事。而股票派息快,惟但普遍息率低,更可隨時改變。唯獨買樓收租、或買債、等於古時既地主同債主,概念老早就有,效用亦最「王道」。若需「照妖鏡」,你可以去銀行問一問,到底是拎間樓黎抵押會息低借錢比你? 還是拎股票可獲低息貸款? 故「樓、債於收息為佳」之說,不屬筆者片面之詞。

讀者44歲,理財主軸為需快將投資轉為有現金流產出之類別。AIA之lump sum基本請贖回、而60萬股票都應取回,拎返約140萬現金。紅磡樓可轉名比阿媽,按爆八成而因享印花稅轄免,得530萬x 80% – 140萬 = 280萬。阿媽冇野做可搵自己擔保,按揭供款可拉長至30年還,每月供款15,500元。按爆之方略在買樓003課程交待。而按好後再盡用屋企人名額,讀者有現金420萬係手。

讀者借貸力為3.6萬/1萬x2.59x50% = 460萬。因而在按爆八成後,借貸力已近用盡。讀者如想再買樓,需懂借貸力由無變有。在此先說明筆者於買樓003探討借貸力無變有之要旨,集中說明怎樣合規儲齊一套文件,令銀行有信心借錢比準業主。近日有些發展商推出低額首期,頭三年只供息唔供本的新樓上會plan,生果報報導有經紀話三年時間夠哂業主自己諗點攪文件上會,更有經紀試圖教客點做。筆者認為,經紀為促成生意,有冇心機教足個客全套真係唔知,何況三年後經紀飛左去邊根本難知曉。另一問題,就是經紀是否有足夠知識,因應客人本身不同情況,去儲好有關文件。

讀者若儲好文件,將人工證明多每月2萬元、或又再運用其他屋企人幫助,找兄弟姊妹擔保,買多間樓,再間套房收租應不成問題。買一個適合做套房的單位,樓價大致300至400萬元。由於讀者已將樓「拆左」比媽媽,自己再買樓即可八成上會,買350萬物業,可間4個套房,首期70萬,月供1.1萬,每月收租2萬,現金流扣埋管理雜費應有8000至9000元。

買樓後,仲有現金420萬-70萬 = 350萬,可將當中200萬分段吸納債基疊增方案收息,每年12至15%,每月即收多2萬至2.5萬元利息,那全盤數計算,個人正現金流為25000+8000元 =3.3萬。足足相等於讀者現時人工九成(現時人工為3.6萬) 。

有方法搞好文件、又識搵屋企人幫手、仲有知點用套房收租、再加上收息101之債基法門,呢4招就可幫佢即時唔使撈退休。

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