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King Sir:樓市零泡沫

2017-09-26 09:00:00

早前,香港電台邀請了紀惠集團湯文亮博士、亞洲地產蔡志忠先生及筆者擔任樓股論壇的嘉賓,分享金雞年樓市走勢。對筆者來說,能與兩位樓市高手過招,真的十分榮幸!當晚我們談及多個影響樓價的本地因素如土地供應、政府政策、最近的施政報告,到外圍因素如特朗普(Donald Trump)上場、英國硬脫歐及法德兩國大選,有可能影響樓價的都有談及,而我們最大爭論的話題是「香港今天樓市有否泡沫?」

湯博士認為樓價已到歷史高位,脫離了人均購買力,樓市已有相當泡沫。蔡生則認為,每項投資工具都會有一定的泡沫,只是多與少,他覺得現在樓市只有少量泡沫,不足為懼。而筆者認為現今樓市是「零」泡沫,亦是有史以來最堅固的,筆者的論點有四:

炒家絕跡 借貸比率新低

首先,衡量市場有否泡沫的方法很多,最簡單就是看有否過度投機。自從政府2010年推出辣招後,投機炒賣者已絕跡於市場,絕大部分已清貨離場或是由投機者被迫轉為投資者。而上年11月政府再加15%雙倍印花稅後,連投資者都被迫消失,現今樓市只有用家。因此,沒有炒家,哪有泡沫?

另一指標看泡沫是按揭借貸比率,根據金管局最新公布的數據,按揭借貸比率為49.4%,即物業每100萬元成交額,銀行只借出49.4萬元給客戶,這比率是歷史新低。眾所周知,全港有六成私人住宅已無按揭在身,但大家可能有所不知,這個統計其實是六年前於2011年的數據,最新的統計將會今年年中公布,估計將會上升至六成半,即是說香港人在物業上的借貸是十分之低。

銀行水災 未見過度借貸

第三個指標是比較存款與貸款總額的差距,上一輩還記得1997年樓市大跌近七成,跌勢一直至2003年,當時大跌的最大原因是過度借貸。翻查數據,1997年10月大跌時香港存款總額包括外幣有2.75萬億元,而貸款總額竟然是4.27萬億元,即是說銀行口袋只有1蚊,但就做了1.5元生意,這就是所謂的過度借貸。相反,直至2016年11月,存款總額為11.76萬億元,而貸款總額就只有7.89萬億元,還有近4萬億元的天文數字作緩衝。沒有過度借貸,哪又會有泡沫?其實今天的香港人,真是有很多錢呢!

King Sir 葉景強

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