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李翰斌: 英國脫歐後 下半年投資日本物業貼士

2016-07-16 09:15:05

tokyo

英國脫歐令日元作為避險貨幣而大幅升價,至近兩天才稍見回落。不少客戶都高興地告訴筆者,趁過去兩周,於日元高位時把過去存於銀行的日本樓租金,對換回港幣賺取匯價獲利。

過去不少媒體經常指,買海外房產容易「賺樓價,蝕匯水」,其實是一個誤區。別的國家物業先不談,日元作為國際貨幣,客戶每月所收的租金也是日元,不用直接對換回港幣。投資者可以待匯率回升至滿意水平,才選擇換回港元或美元。貨幣總有周期性升跌,故實際並不大存在「蝕匯水」的問題。投資置業本屬中長線投資,如果不急於每月去對換租金之貨幣,則「賺匯水」的情況反而更加普遍。

說回英國脫歐對日元及日本樓之影响,日本雖然同樣面對經濟增長停滯、債務高企的問題,但由於日本基礎產業結構完整、債權人主要是國家、能源價格低落對日本經濟帶來好處,再加上日本已經連續22個月出現經常項目盈餘,日本資產已經是能夠容納巨大流動資金的最好的選擇之一。在風險大增的情況下,市場將會返璞歸真,資金重歸價值分析。因此,我們相信,低估值、正淨回報(扣除通脹後)、低風險的日本樓市的需求量仍會很高。

雖然面對歐洲及新興市場的不確性,預計投資者們會傾向於把目標轉向更為穩定的市場。此外,很多人都擔心金融市場的變化導致股票和其他流動性投資的下跌以及對養老及退休前景的影響,這些都會促使本地投資者重新審視房地產的價值,尤其是利率已跌到負數的日本。雖然日本的不動產經濟研究所上月發表的調查報告,顯示東京圈5月的新房銷量有減少情況,有些讀者擔心海外人士投資日本物業的意慾是否將下降?實質上,這數字跟新盤供應量也有一定關係。近三兩年,新盤的供應量都有減少,主要原因之一是建築工人人手不足問題。由於不少建築工人都在趕着去為2020年奧運會的不同比賽場館,台場的奧運村,及配合奧運及未來都市發展而興建的新高速工路,JR及地下鐵路趕工,再加上311及熊本地震後的修復亦需動用大量建築工人,所以一些日本發展商行家朋友,都不時跟筆者訴苦,說錢等着人,客人等着買,都不夠工人趕去建新房。

至於二手房的成交量,JP HOUSING的情況並沒有減少,亦沒有明顯升幅,大概維持過去水平。不過,成交額上反而有一定的升幅。原因是今天投資日本物業的客戶,不似三兩年前的客戶般,大多只鍾情購入表面回報率較高的單身公寓。近期的客戶,不少都較為鍾情「築淺」(樓齡新,約十年內)的一房或兩房的高塔式物業(Tower Mansion),或位置理想的一小棟兩三層物業。這些物業每宗的成交額,都比起單身公寓高。另外,加上JP HOUSING亦多了中國大陸客戶。這批客戶群亦較為鍾意樓齡較新,感覺「高大上」一點的物業作投資,而並非單單考慮表面回報率。

如果說下半年日本置業貼士的話,如上文題到,英國脫歐後將帶動日元貨幣及物業價值上升。不過,畢竟日本面臨全國人口減少問題,愈來愈多住在非都市的日本人,都選擇搬到東京,大阪這些大城市居住,大城市的人口還是逐年以2%左右的升幅在上升,故如非自用的話,並不建議購入非大城市的物業。另外,隨住愈來愈多海外的大型財團基金企業,都注資購入東京都心內的重要物業,加上中國內地客人的投資喜好,故投資者於日本置業時,最好不要只着眼考慮表面回報率較高,但樓齡較舊的單身公寓。畢竟物業的實質長遠價值,並非單憑每月的租金回報率所決定,也取決於該物業的升價空間及投資者喜好的轉變而決定。

李翰斌 JP HOUSING 日本不動產有限公司 社長 www.jp-housing.com

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