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張大同:港日生活指數比較

2016-05-28 09:49:08

Japan

不少人購買日本房產的目的並不單純是從投資的角度出發,反而是從更生活化的角度去考慮。因為日本是很多人喜愛的留學及旅遊目的地,在日本購買物業,可以抵銷在日本的留學及旅遊的支出,穩坐釣魚船,無懼日元升值貶值影響。在市況好的時候,還可以高價賣出,賺取投資收益。

很多人喜歡去日本遊玩,除了因其美食、風景及活動吸引外,去日本消費已變得不再昂貴也是十分重要的原因。在經歷〝失落的二十年〞經濟迷失期後的日本物價其實已變得相當宜人,如果以1993年3月日本的消費物價水平為100來計的話,截止2016年4月的消費水平為103.3,也就是說在這23年間,在日本消費的水平基本沒有變動。筆者數年前經常聽到的一個關於日本消費的笑話就是┌10年前去吃一碗面,和現在去吃的價格是一樣的,目前看來可以把這個時限翻倍到20年。

具體而言,參考全球其中一個最大的城市資料庫(NUMBEO),我們以香港、大阪和東京三地的基本生活消費水平來比較的話,結果如下表:

比較項

香港

大阪

東京

消費品價格

100

102.84

115.71

消費品價格(包括租金)

100

77.17

89.49

租金

100

29.48

61.77

餐飲價格

100

100.33

106.18

雜貨價格

100

102.72

117.62

本地消費力

100

115

113.36

如果以在香港生活的消費水平為100的話,我們可以看到東京和大阪消費水平和香港基本上差不多,但兩地的租金都要遠低於香港(分別要低70-38%),令計入租金後的消費水平也變得低於香港。相反地,本地消費力指的是當地人平約收入的購買力,即如果香港人的平均收入能負擔購買當地消費品的能力為100,那大阪和東京人的平均收入能負擔購買當地消費品的力分別比香港人高15%和13.36%。

由以上的數據可以看到,同為亞洲區內大都市,香港的一般消費水平和大阪及東京相差不遠,但中間卻隔了一個東海般巨大的房地產價格差異。總括而言,如果說20年的零通脹令日本消費變得合理,那日本房地產的價格窪地則令得在當地生活成為宜人的選擇。

張大同 JP HOUSING 日本不動產有限公司 首席分析 www.jp-housing.com

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