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李峻銘: 銀行加息樓價回調 跳崖式下跌可避免

2018-10-16 17:30:03

香港銀行終於在相隔12年來首次加息,意味著香港的加息周期正式開始。今次加息幅度以匯豐等大型銀行計,只有0.125厘,可謂相當克制。以目前二手成交價樓700萬元中位數計,借款60%,即420萬元,25年還款期,供款增加260元,單單這個數目,當然對樓價影響輕微,但大家不要忘記,自今年年初,香港的H按的實際利息只是一厘多,現在已隨同業拆息升而達到封頂位,大部份在2.15%-2.25%之問,負擔壓力開始加重。

結合近期中美貿易戰,令經濟不太明朗,股市下跌,一手空置稅,居屋減價,中資發展商低價開盤等等不利因素,今年樓價將會從高位回調,但回調幅度,便要視乎港息的走向。

其實,美國的加息始於2015年,已經連續加了8次息,合共兩厘。根據美國聯儲局預測,今年還會加息1次,2019年還有3次,2020年再加1次,合理估計可能會再加5次,合共1.25厘。香港如果追回與美國息差的話,利息需追加3厘以上,對已經在回調的樓市而言,可謂雪上加霜。但香港市場的資金仍然充裕,套息活動似乎未能使留港資金流走。市場有一種說法,這種留港資金,大部份來自國內,資金的流向,視乎國內的政策多於利息的套利,由於香港始終是國內的主要走資基地,資金長期留港是一種新常態,就好像今次加息,銀行都沒有跟足美息的0.25厘的加幅,樂觀者會傾向港息會長期低於美息,不會追加。

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再者,美國是會真的能夠實現其加息藍圖?這也是未知之數,最大的不確定性,是中美貿易戰的發展。如果貿易戰不斷升級,對美國物價及經濟影響,將會在明年陸續浮現,一旦經濟出現危機,美國聯儲局的加息大計又會出現變數! 筆者傾向樂觀,港息在未來一年,加幅都會在1厘以下,樓市無可避免出現10-15%調整,但冀望出現跳崖式下跌,機會很細。

世紀21奇豐物業 主席及行政總裁 

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