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市場調查與樓價預測

2013-07-25 11:58:00

最近,GoHome.com.hk做了一項調查,是有關香港人對香港房地產市場前景的看法。結果顯示,高達86%受訪人士都認為目前房價過高,其中無樓一族中認為房價過高者更高達94%。但是,盡管人人認為樓價過高,仍有39%的人認為今年下半年樓價仍然會向上,其中年輕人認為樓價上升更高達48%。

實際上,房價的高低是沒有什麼標準的。調查中顯示絕大部分人認為房價過高實在上相當程度是一種情緒的表態,房地產市場與股票市場最的不同就在這裡。股市狂熱時很少股民會認為股價已經過高,他們會很瘋狂入市,想賺快錢,但是,房地產除了投資的價值之外,另一個重要的功能是居住,想買樓自住或買樓收租者就會考慮到自己的收入與樓價之間的比例,會考慮到供樓負擔與樓價之間的比例,從而得出價樓是否過高,這就是為什麼無樓一族者認為樓價過高的比例高過有樓一族的原因,他們認為樓價過高實際上是因為他們的收入低,買不起。有樓一族已有樓在手了,是不是該換樓,買大一些的樓或者買多一套來投資,則不太重要。

對下半年樓價的預測,調查也顯示年輕人與年齡較大的人的看法不一樣,相信也是因為年輕人仍是無樓一族,想買樓但買不起,擔心樓價再上漲而反映到他們對樓價的預測。在投資市場,不論是房地產市場或是股票市場,群眾的預測往往不準確,這也是為什麼富有的人少而窮人多的原因之一。

樓價的升跌,最終離不開供給與需求,今年下半年,現樓的供給是不可能增加,但樓花的供給可增加,因為政府放寬地產供應商賣樓花的期限,由入伙前20個月早至30個月,我相信今年下半年,需求也不會有太大的改變,政府的打壓需求的稅務措施不會改變。另一個影響需要的重要因素,即利率相信也不會改變。在供給與需要等事項固定不變的情況之下,價樓今年下半年大幅改變的機會不大,因樓花供給可能會增加,樓價向下小幅調整的可能性會比較高。

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