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工商物業的投資: 強者越強,弱者越弱

2013-06-06 09:40:00

在今年特區政府未推出雙倍印花稅,同時把工商物業也列入管制,打擊範圍前,香港工商物業掀起一陣炒作潮,有些大業主更趁這股熱潮將全幢物業重新間隔,分成許多小小的小商店出售,生意很好。但是,在政府開始把工商物業也列入打擊對象後,市場迅速冷卻。一些買入小商店,打算短期摩貨套利的小炒家叫苦連天。貨摩不出,又沒有上會真正買下來,因此,估計將來這類物業收樓時,市場會出現一些震動,沒有實力的小炒家只有投降撻訂,撻訂時也可能被地產商追差價,再加上媒體的炒作,必被渲染成工商物業的大災難。

近來,一些以收租為主的地產股的股價也出現大跌的現象,這些以收租為主的地產股所持有的產業也會是集中在工商物業。股價大跌時,自然有許多股評人出來為股價大跌提出種種理由來解釋。其中一個理由就是他們認為香港工商物業的租金已經見頂,無力再升,正在下跌,股評人的言論也使到更多人覺得工商物業已沒有投資的前途。

辣招不會長期存在    

當然,在政府積極打壓之下,想做短期炒賣賺錢的機會的確是很小很小了。市場悲觀情緒的確會壓抑工商物業的價格走勢。不過財政司司長曾俊華在立法會上清晰地說,目前打壓物業需求的手段是在非常時期的非常手段,以制止泡沫再吹大,換言之,這些打壓措施,辣招等等都不會長期存在,樓宇供給增加之後,打壓措施會取消。

工商物業的前途取決於香港的經濟發展前途,不過更重要的是地點的選擇。同是一個相同面積的店舖,位於尖沙咀廣東道的商鋪租金是位於天水圍屯門的許許多多倍,物業的價格自然也差得很遠。而且趨勢是強者越強,弱者越弱。有時單靠好的地點仍是不夠,還得看商場的佈局,看看中環,整個中環的多所商場皆屬名店區,獨有一座不是,這一座就是環球商場。整個商場已成了低檔商場、外傭集中地,售賣低價商品。為什麼?原因是中環的多所商場物業皆由單一的大業主持有及打理,統一招租,非名店進不了。環球商場當年落成前,已經分拆成許多小單位賣給許多小業主,許多小業主之間毫無協調,各自找租客,互相削減租金爭租客,最終變成今日的局面。


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