GoHome.com.hk
ENG

樓價周期非常長

2013-05-23 10:12:00

香港的住宅物業從2003年見底回升,至今已經足足10年。目前則正處於調整期,樓價指數由高峰處向下調整至約3%。過去10年,樓價指數也曾經出現過調整。從2003年的回升開始,第一次調整是2008年的金融海嘯期,第二次調整是2011年的歐債危機期,兩次調整皆是外來力影響導致。目前的調整,則純粹是香港特區政府所促成的,是人為打壓需求而造成的。

2010年年底,香港特區政府第一次推出打壓措施,推出特別印花稅(SSD)。2011年,樓價的確下調,但是,下調的主因不是政府打壓,而是歐債危機。2012年,當歐債危機解決了之後,樓價又再上升,2012年年底,政府第二次推出打壓措施,除了加強原有的SSD外,另加買家印花稅(BSD)。不過,新的打壓措施的有效期僅一個月,樓價又再上升。

2013年初,政府第三次推出打壓措施,全面向所有的買家徵收雙倍印花稅,同時把各種特別印花徽稅範圍擴展到工商物業。這次,樓價總算是在沒有受到外來因素影響之下調整了。看來,是真的受到政府各種打壓措施壓著了。

10年是個頗長的時間,樓市經過去這10年的上升,是不是已經見頂,該回落了?

我估計不是,過去數十年,樓價的周期是非常長的。以我個人的記憶開始計算,第一次樓價上漲周期由1967年香港大暴動後的谷底低潮開始。1967年香港發生暴動,後來局勢開始穩定,樓價亦開始回升。一路升至1981年美國狂加利率,中英開始計劃香港前途時才停止上升。從1967年至1981年,期間長達14年,1984年,中英談判結束,香港前途初定,樓價由谷底回升,一路升至1997年,期間長達13年。

因此,我估計,香港住宅樓價的長遠走勢仍未見頂,目前只是被政府以行政手段壓住。

當然,政府也絕對不想見到樓市像2003年那樣慘跌,許多人變負資產,許多人燒炭自殺。因此,任何以行政措施的打壓,都會適可而止。所以,至今樓價的下跌也只是3%。

當政府推出監管一手樓宇的新條例之後,一手樓的買賣接近靜止,大部分的地產發展商仍處於觀望態度,這也同時刺激了二手樓的買賣,地產經紀要努力地促成二手樓的買賣,成交增加,價格也就會相對穩定。除非政府政策有變,否則,可預見的將來情況將保持目前的狀態,即無力回升,但也不易下跌。

 


返回曾淵滄「暢談樓市」目錄