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李詠思:日本政府力谷大阪旅遊業 物業價值睇高一線

2017-11-22 09:00:00

上一期為大家分析投資日本樓要注意的事項及投資東京物業的誘因,本篇將會為大家介紹另一個日本城市,大阪及投資日本樓的其他稅務開支。 

大阪市是日本大阪府的府治意思是政令指定都市之一亦有稱為大阪都市圈、京阪神大都市圈、乃至於近畿地方的中心城市等。大阪全市面積223平方公里居住人口約有269.5萬人是日本人口第二大城市。 

難波、道頓堀及心齋橋絕對是大阪旅遊著名景點難波屬於大阪中央區是大阪南部主要交通樞紐的總站也是大阪主要商業購物區。 而大阪港區是一個以半島海濱與人工島嶼組合的區域。著名電影主題公園「環球影城」還有海遊館、聖瑪莉亞號及天保山大摩天輪均處於港區之內。 

許多分析都看到大阪經濟原因除了低匯率政策下有利旅遊外日本政府有意在大阪設立賭場打造超級旅遊區對大阪房地產絕對有刺激作用。 

賭場業務能支撐旅遊業刺激經濟增長。目前賭場首選在大阪西南方向距離大阪市中心約30多公里的人工島「夢洲」。由夢洲坐車約20分鐘就能到達大阪環球影城及海遊館市場期望賭場可以同時刺激京阪神旅遊業。當然對酒店及住宅需求帶來協同效應。 

日本不動產研究所資料愈來愈多企業投資當地商廈今年4月份大阪的辦公室價格已超越東京成為排行第一名。 

在三鬼商事一項調查中大阪商業地區的平均空屋率為4.30%連續10個月下降。在梅田地區的空屋率為2.66%是從2007年11月以來長達九年時間首次低於3%水平。心齋橋、難波地區為4.59%也是從2007年7月以來首次低於5%的水準。 

商業活動頻繁對住宅物業帶來支持預計住宅巿場將成為下一波投資者掃貨對象價格前景看高一線。 

大阪市營地下鐵御堂筋線昭和町一個開放式單位步行4分鐘到鐵路站面積近20平方米售價約848萬日圓約港幣59萬。 

若然郊區一啲在近鐵奈良線額田站一個距離步行9分鐘的三房單位實用面積約74平方米售價只係750萬日圓約港幣52萬。 

至於稅率方面,投資日本物業主要分四種稅務支出,分別為購入物業時的釐印稅、持有物業而需支付的年度稅、租金收入稅及出售時需付的資產增值稅。 

購入物業方面交易費用一般是佔樓價8至10%,包括3%房產取得稅,2%登記費及釐印費10,000至 540,000日圓;年度稅則包括1.4%固定資產稅及0.3%都市計畫稅;而租金收入稅方面則由5%至最高的40%都有,詳情請看附表。資產增值稅則簡易得多,持有物業於5年內賣出需繳付30%,否則則只需15%。由此可見,有意投資日本物業的讀者,最好堅持持有五年以上會比較划算。

租金收入稅

每年租金收入稅率扣減
1,950,000日圓以下 5% —
1,950,000 – 3,300,000   10% 97,500日圓
3,300,000 – 6,950,000   20% 427,500日圓
6,950,000 – 9,000,000   23% 636,500日圓
9,000,000 – 18,000,000 33% 1,536,000日圓
18,000,000以上              40% 2,795,000日圓

 

李詠思 Joyce
李詠思 Joyce,於香港大學專業進修學院及香港經濟投資學會擔任投資課程講師,暢銷著作有《上車買樓易》、《按揭創富易》等,更擔任港台31《樓按在缐》及TVB財經台《日日有樓睇》嘉賓主持,提供買樓上車及投資小貼士。

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