GoHome.com.hk

李詠思:全面拆解日本樓市前景

2017-10-18 12:00:00

前回提到投資海外物業的一些注意事項,之後幾篇則會為大家深入分析多個地區的投資前景,而今篇將會由大家最愛的旅遊地日本說起:

日本樓巿由80年代泡沫爆破以後樓價下跌了20年近年谷底回升主要是受幾個重大利好因素刺激。

最大因素是2020東京舉辦奧運大興土木興建場館的同時政府亦要改善基建、鐵路及環境帶動經濟增長。

另一個刺激經濟的因素日本計劃興建賭場計劃已在日本國會正式通過賭場合法化法案初步選址是距離大阪20分鐘車程的「夢洲」最快會在2022年落成。

東京和大阪兩個港人熱愛的旅遊熱點不約而同的增添投資潛力。

樓價

日本樓價自1989年開始下滑跌幅比香港樓價在1997年至2003年的巿況更慘烈之後曾經輕微反彈但升勢無以為繼之後又急跌直至2013年才見底近兩年東京樓價回升了約20%見下圖但與高位相比仍低水近68%與香港突破高位逾60%截然不同。

根據Demogrpahia統計數字日本大城巿一般住宅單位樓價約佔當地人年收入的3.9倍遠低於本港現時有有關比率的19倍。反映日本樓巿比香港健康得多。

在香港一個中小型單位動輒要四、五百萬的時候而東京巿中心區一些單身公寓數十萬港元已有交易正因如此近年香港投資者轉往日本巿場尋寶就連本港立法會議員涂謹申連環購入東京及京都單位。

人口

根據日本總務省統計局公布的數據截至2016年9月確定當地總人口為1.263億人因日本的經濟社會的發展日本面臨著越來越嚴重的人口問題。

日本人口老齡化情況加劇2016年人口中位數為46.5歲高於本港的42.8歲。調查顯示65歲以上的人有3,347萬人佔總人口的26.6%首度突破25%關口。近六年更出現人口負增長理論上不利置業需求。

不過大城巿如東京、大阪仍然吸引地方人口進駐城巿人口仍在增長。據當時新聞報導日本與基他國家一樣正在經歷「回歸城巿」潮。

例如東京中心地段一個面積20平方公里的地港區過去20年總人口從14.5萬大幅增加至24.1萬增幅高達66%。因此揀日本樓投資一定要選擇大城巿的核心地段。

基建

日本最大及最觸目的基礎建設項目自然是2020年的東京奧運多個主場館正在興建連帶酒店及選手村等基建項目。根據過去北京及倫敦奧運的經驗申辦城巿及會場附近的樓價及地價均會受益。

除此之外日本計劃興建賭場刺激經濟參考澳門近年因賭業開放而帶動經濟及樓巿投資者應留意首個賭場選址附近的投資機遇。

除了上述幾個因素外,筆者將於下篇繼續為大家分析投資日本樓的其他誘因。

李詠思 Joyce
李詠思 Joyce,於香港大學專業進修學院及香港經濟投資學會擔任投資課程講師,暢銷著作有《上車買樓易》、《按揭創富易》等,更擔任港台31《樓按在缐》及TVB財經台《日日有樓睇》嘉賓主持,提供買樓上車及投資小貼士。

返回資產倍增法目錄