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日本投資專家: 外國投資者「爆買東京都心住宅單位」的理由

2016-11-27 10:25:49

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在日本電視上出現了播放外國投資者一口氣買進數間東京都心的超高層住宅的情況,這次讓我們研究一下早前外國投資者「爆買東京都心住宅」的理由。

外國投資者大量購入東京都心住宅的理由

針對外國投資者大量購入東京都心住宅的理由,可以參考任職大型不動產仲介公司,專門負責外國投資者業務的A先生的分享。

「東京的房產價格過去20年來持續上升。由於沒有國家風險,其安全的投資環境是東京的魅力之一。我分析過新加坡、倫敦、雪梨、東京等四個都市的住宅價格,東京的住宅價格是最划算的。這是我推薦投資東京住宅的理由。」

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外國投資者大量購買都心公寓的理由之一,是因為在世界主要都市中「東京的住宅價格相宜,且投資回報率高」。實際上,根據日本不動產研究所的發表,2015年4月1日當時的東京都區部新築分售平均價格,只及當時國際主要都市中價格最高的香港的一半。

只是,光是「價格相宜,投資回報率高」這理由並不足以讓外國投資者都紛紛來購買東京都心住宅。他們在下投資判斷時,還會考量東京都心住宅的期待值。

有地產業界人士指出,此期待值的根據是「舉辦2020年的東京奧運」。現在,東京都區部預計2020年完成的都市再開發案有10件以上。對於外國投資者而言,這類進度明確的再開發計劃,可稱為低風險高回報型的投資專案。

美國提供不動產服務的企業總裁Bob Sulentic曾於經濟雜誌「東洋經濟」(2015年6月22日)的訪談中評論到,「東京不動產投資就全球眼光來看特別有人氣。(持續進行都市再開發的)東京在交通機關及設施配置很好,非常國際化、清潔及漂亮」。

可以說,因為東京都心再開發而使公寓住宅及都市機能整合為一的高品質生活,發揮出很大的魅力,也提昇了外國投資者的投資意欲。

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投資的機會及經營都心公寓的優勢

因為相宜的價格、高回報率,以及較高的期待值,而使外國投資者大量購入都心公寓。也許會有投資者想「現在才開始投資都心公寓,會否已經太遲?」。然而,也有不動產市場調查公司的分析家判斷「今後才是真正的好機會。東京都心公寓價格跟國際上的比起來還是便宜。朝著東京奧運期待值也將繼續上升」。幾乎大家都抱著同樣的看法。

因此,從今年起到2020年的幾年間,投資公寓的經營方向,似乎將會成為輸贏的分界點。

對一般投資者而言,投資東京都心公寓有什麼樣的優點呢?彙集分析家們的意見,可以列舉出下列3點。

●因為租金高所以收益性高

每平方米的租金單價高,是東京都心公寓的特徵。因此它具有可以減低維持物業品質的裝修及維修的成本比率。舉例來說,同樣大小的物業,租金6萬跟8萬的相比,後者在更換冷氣機等維修成本比率會比較低,收益性也會比較高。

●大學回歸都心

80年代後半的不動產泡沫經濟時期,由於東京都心部地價高漲,所以大學等高等教育機構加速遷往郊外。然而,近年由於少子化使學生數減少等理由,大學間爭取學生的競爭變得激烈,不少大學都開始回歸到交通便利的都心。大學回歸都心使以學生作租客群的公寓需求增加,加上大學週邊的地價上升以及各種商業設施的聚集等,連帶的影響了地域活性化。

●資產價值上升

迎向2020年東京奧運而展開大規模都心再開發的東京都區部,都心公寓的資產價值預期將會上升。例如2012年舉辦奧運的倫敦,為了奧運而建設的基建即使奧運結束後,也是做為優良資產庫存被妥善利用,並支持著倫敦的都市活性化。一般認為東京也有很大的可能性會像倫敦一樣。

東京奧運結束後,若能都心活性化持續,讓資產價格上昇,租金的市場價格也應會上昇,賣出時亦可能賺取資本利得。考慮到這些優點,或許可以肯定「今後的幾年都是投資東京都心公寓的好時機」。

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