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日本投資專家: 在少子老齡化時代中 日本地產市場的投資秘訣

2016-12-18 09:16:08

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由於少子老齡化,日本的單身人口及銀髮族正在增加。日本人口也正向首都(東京)、中京(名古屋)及近畿(大阪)三大都市圈加速集中。以下我們探討一下在這樣的地產市場中,成功投資收租物業的重要考量。

由於少子老齡化及人口集中,三大都市圈的小型公寓大樓需求正在增加 根據日本國立社會保障‧人口研究所的「日本戶籍的未來推算(全國推算)」(2013年1月),從2010年到2035年的日本「獨居戶籍」將從32.4%昇至37.2%、「只有夫妻的戶籍」從19.8%昇至21.2%、「單親父母與孩子戶籍」從8.7%昇至11.4%,在每各種戶籍都呈現增加趨勢的同時,惟有「夫妻與孩子戶數」預測值會從27.9%跌至23.3%。另外,該報告也預測戶長為65歲以上的戶籍將從1,620萬戶增加至2,021萬戶。

至於戶籍構造的變化,東京都的「東京都戶籍的預測」(2014年3月),預測了東京都的戶數,會在日本總人口數巔峰的2020年到達676萬2,000戶。在此之後,因獨身戶數等的增加,會持續成長至2030年的685萬6,000戶,並在往後逐漸減少。預期2035年會下跌至682萬戶。有關戶籍的年齡構成,銀髮族戶數(戶長為65歲以上的戶籍)的比率自2010年起持續增加,預期2035年將占全體的35%。

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根據以上資料,可預期住宅當中套房、1房1廳、2房1廳這類適合獨身或小家庭的「小規模戶型」的出租公寓的需求將會增加,而適合大家庭的「中房型」出租公寓的需求將會減少。

以區域來看,銀髮族開始離開生活不便的郊區獨立平房,遷至便利的都心租賃公寓,這現象被稱為「銀髮族回歸都心」。加上尋求就業機會而從其他縣市前往東京、名古屋及大阪的單身戶籍的增加,預期未來三大都市生活圈的人口集中會更加速。

現況的基本投資戰略:「短期決戰」或「持久戰」

參考上述資料,可以預期2030年左右將迎來公寓需求的轉折點。目前的投資戰略基本上分以下2個方向。

方向1:目標為購入物業後的3~5年內轉賣獲利的「短期決戰型」,以租金收入與資產價值的回報作為目標。

方向2:目標為2020年至2030年為止的5~10年間持續營運的「持久戰型」,以租金收入獲得安定收益為目標。

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戰略方向的選擇,須以各投資者的資產持有狀況(營運物業數量)、自備款金額、未來的生活計劃等作判斷。

當然,由於市場環境會有變數,即使訂定了短期決戰型的計劃,適當時候有需要有轉向持久戰型這類彈性的決斷力。相對的,即使計劃持久戰,如途中市況對賣方相當有利,也可以考慮將資產適時轉賣獲利,並以該資金進行再投資。

為尋求利益最大化,投資者應同時注意轉折點,以及隨時關注市場的變化。

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