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日本投資專家:只靠地點已無法決定物業的資產價值

2016-10-30 09:14:58

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日本一向有個說法指「新樓只要上一天就變成二手樓了」。但即使一般預期新樓入住後一年資產價值將下降10%,之後再按年下降約5%,日本人在選購住宅物業時仍然習慣以新樓為中心。近年,這偏好終於有所變化。

資產價值難以下跌的二手樓黃金時代

根據日本國土交通省在2013年6月發表的『中古住宅流通促進・活用之相關研究會報告書』裡面的「美日住宅投資額累計及住宅資產額」報告,在美國,住宅價值會隨著累計投資金額的增加而上昇,形成與投資相符的資產。2010年的美國累計投資額為13.7兆美元,而資產額為14.0兆美元,顯示出資產價值超過累計投資金額。 相反,在日本累計投資額卻遠低於資產額。2011年累計投資額862.1兆日圓,資產價值卻只有343.8兆日圓,相差了518.3兆日圓。資產價值只有累計投資額金額的40%左右,比率相當低。

差異的形成的其中一個因素,是美國的二手住宅流通市場相當發達,住宅的優劣可以充分反映於資產評價上;相反,日本住宅的優劣卻較難在資產價值的數字上反映。這個差異也反映出日本人的「新樓信仰」。這種情況在近年漸漸出現變化。

統括日本住宅行政的國土交通省,以形成與歐美並駕齊驅的二手住宅市場為目標,正在進行改革以提高二手住宅的品質及活化二手住宅流動性。

例如為了提高二手住宅壽命而提出「長期優良住宅化改修促進事業」、策訂提升市場上二手住宅品質的「既存住宅診斷指南」、以及整備讓二手住宅可以更順利流通的「不動產總合資料庫」等。

隨這些改革推動,這幾年二手物業的成交宗件數及買賣價格都有所上升,而二手物業樓市場也持續擴大。二手物業開始進入「資產價值難以下跌的二手樓黃金時代」。

蛻變的住宅資產價值基準

日本一直以來,都認為物業的資產價值只「取決於地點及性能」。換言之,如果物業鄰近商業、醫療、公共設施,位於交通方便的都心地區,再加上住宅設備及防犯性優良,即會符合「高資產價值」的基準。

此基準在近年持續變化,其中一項理由是消費者價值觀的改變。

例如,希望住近公司的消費者,偏向尋找都心地點的物業;追求培育小孩環境的消費者,則開始選取靠近自然,位於郊外的物業。「自己到底想住什麼樣的單位」開始融入價值基準,符合其獨特條件的物業提供無法輕易取代的「自我資產價值」。

值得注意的是,「以新樓為中心選擇物業」這種固定觀念,也許已未必能發掘出物業的真正價值。

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